Preemption, Possession and Easements in the Saudi Civil Transactions Law

The article defines preemption (shuf'a) as the right of a co-owner to acquire the sold real estate for the price at which it was sold plus its expenses.

الشفعة حق الشريك في أن يتملّك العقار المبيع بالثمن الذي بيع به وبنفقاته.

The article provides that where more than one preemptor comes together, each one's entitlement to preemption is in proportion to his share.

إذا اجتمع أكثر من شفيع كان استحقاق كل منهم من الشفعة على قدر نصيبه.

The article provides that if a buyer sells property subject to preemption to another before the preemptor is notified of his wish to take by preemption under Article 666, the preemptor takes it only at the price of the second sale plus its expenses.

إذا اشترى شخص ما تصح الشفعة فيه ثم باعه لآخر قبل إعلام الشفيع رغبته الأخذ بالشفعة وفقًا للفقرتين (ب) و(ج) من المادة (السادسة والستين بعد الستمائة) من هذا النظام، فليس للشفيع أخذه إلا بالثمن الذي بيع به على المشتري الثاني ونفقاته.

The article fixes when the right of preemption is established: when the sale is completed, provided that the reason giving rise to preemption exists.

تثبت الشفعة بتمام البيع مع قيام السبب الموجب لها.

The article requires, for the right of preemption to be established, that the preemptor owned his share in the real estate at the time the buyer bought the seller's share.

ليس للشفيع حق الشفعة إلا إذا كان مالكًا لنصيبه في العقار وقت شراء المشتري نصيب البائع.

The article provides that once preemption is established under Article 661, it does not lapse on the death of the seller, the buyer or the preemptor.

إذا ثبتت الشفعة وفقا للمادة (الحادية والستين بعد الستمائة) من هذا النظام؛ فلا تسقط بموت البائع أو المشتري أو الشفيع.

The article prevents preemption from being divided, so the preemptor may not take part of the real estate against the buyer's will, unless there are several buyers from a single seller.

لا تقبل الشفعة التجزئة، فليس للشفيع أن يأخذ بعض العقار جبرًا على المشتري، إلا إذا تعدد المشترون واتحد البائع؛ فللشفيع أن يأخذ نصيب بعضهم ويترك الباقي.

The article sets out three cases in which there is no preemption: transfer of ownership other than by sale, a sale between ascendants and descendants or between spouses, and a sale of real estate at a legally regulated auction.

لا شفعة في الحالات الآتية: أ- إذا كان انتقال الملك بغير البيع. ب- إذا وقع البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين. ج- إذا بيع العقار في المزاد وفقًا للنصوص النظامية.

The article sets out three cases in which preemption lapses: the preemptor gives it up, he fails to notify his wish within 10 days of the warning, or he fails to file the claim within 30 days of the notification.

تسقط الشفعة في الحالات الآتية: أ- إذا نزل الشفيع عن حقه في الشفعة صراحةً أو ضمنًا ولو كان ذلك قبل البيع. ب- إذا لم يقم الشفيع بإعلام البائع والمشتري برغبته في الأخذ بالشفعة خلال (عشرة) أيام من تاريخ الإعذار الذي يوجهه إليه البائع أو المشتري بطلب إبداء رغبته، على أن يتضمن هذا الإعذار البيانات الكافية عن المشتري…

The article provides that a preemption claim is not heard once 180 days have passed from the date the sale was registered.

لا تسمع دعوى الشفعة بانقضاء (مائة وثمانين) يومًا من تاريخ تسجيل البيع.

The article provides that a preemption claim is brought against the seller or the buyer, and that the court may give the preemptor 15 days to deposit the price or part of it, failing which his right lapses.

ترفع دعوى الشفعة على البائع أو المشتري، وللمحكمة أن تمهل الشفيع (خمسة عشر) يومًا لإيداع الثمن أو جزء منه وفق تقدير المحكمة لدى الجهة التي يحددها وزير العدل، وإلا سقط حقه في الشفعة.

The article fixes when ownership of the sold real estate passes to the preemptor: from the judgment establishing preemption or the buyer's handing it over by agreement, subject to the provisions on registering ownership.

يثبت الملك للشفيع في العقار المبيع من حين الحكم بثبوت الشفعة أو بتسليم المشتري له بالتراضي، وذلك مع مراعاة ما تشترطه النصوص النظامية في تسجيل ملكية العقار.

The article provides that the preemptor takes the buyer's place toward the seller in all his rights and obligations, and may benefit from the buyer's deferred payment period if he gives the seller sufficient guarantees.

يحل الشفيع تجاه البائع محل المشتري في جميع حقوقه والتزاماته، وللشفيع الانتفاع بالأجل الممنوح للمشتري في دفع الثمن إذا قدم الشفيع للبائع ضمانات كافية.

The article regulates the rights of the preemptor and the buyer where the buyer adds to, builds on or plants in the real estate subject to preemption, or it decreases, depending on whether this occurred before or after the preemptor notified his wish.

1- إذا زاد المشتري في العقار المشفوع شيئًا من ماله أو بنى أو غرس فيه قبل إعلام الشفيع البائع والمشتري برغبته في الشفعة؛ فعلى الشفيع إذا أخذ بالشفعة أن يدفع -تبعًا لما يختاره المشتري- مقدار ما أنفقه أو ما زاد في قيمة العقار بسبب زيادة المشتري أو بنائه أو غراسه. 2- ذا كانت الزيادة أو البناء أو الغراس بعد الإعلام؛…

The article allows the preemptor to request that the buyer's acts made after the preemptor notified the seller and the buyer of his wish to take by preemption not be effective, while his right to preemption remains if its conditions are met.

للشفيع أن يطلب عدم نفاذ تصرفات المشتري إذا كانت بعد إعلام الشفيعِ البائعَ والمشتري برغبته في الشفعة، مع بقاء حقه في طلب الشفعة إذا تحققت شروطها.

The article defines possession as a person's putting his hand on the possessed thing, appearing over it as an owner.

الحيازة وضع الشخص يده على الشيء المحوز ظاهرًا عليه بمظهر المالك.

The article makes possession of a movable a presumption of its ownership when ownership is disputed.

تُعدُّ حيازة المنقول قرينة على الملكية عند النزاع فيها.

The article defines the good-faith possessor, presumes his good faith unless the contrary is proven, and states when this status ends.

1- الحائزُ حَسنُ النية من يجهل أنه يعتدي على حق الغير؛ ما لم يكن الجهل ناشئًا عن خطئه الجسيم. ويُفترض حُسنُ النية في الحائزِ ما لم يقم الدليل على خلاف ذلك. 2- تزول صفة حسن النية عن الحائز من حين علمه بعيوب سند حيازته، أو بإعلامه بها في صحيفة الدعوى.

The article sets out the rule on fruits a possessor collects: the good-faith possessor owns them, the bad-faith possessor is liable for them from the time of his bad faith, and it fixes when fruits are considered collected.

1- إذا كان الحائز حسن النية فإنه يملك الثمار التي قبضها مدة حيازته بنية تملكها. 2- يكون الحائز سيءُ النية مسؤولًا عن جميع الثمار التي قبضها والتي قصّر في قبضها وذلك من الوقت الذي أصبح فيه سيء النية، وله أن يسترد ما أنفقه في إنتاج هذه الثمار. 3- تُعدُّ الثمار الطبيعية أو المستحدثة مقبوضةً يوم فصلها، أما الثمار المدنية…

The article regulates what the owner must pay the possessor when the thing is returned to him: necessary expenses in full, useful expenses under Articles 651 and 652, and not luxury expenses.

1- يلزم المالك الذي يرد إليه الشيء أن يؤدي إلى الحائز جميع ما أنفقه من نفقاتٍ ضروريَّةٍ. 2- النفقات النافعة تطبق في شأنها أحكام المادتين (الحادية والخمسين بعد الستمائة) و(الثانية والخمسين بعد الستمائة) من هذا النظام. 3- لا يلزم المالك أداء النفقات الكمالية، ويجوز للحائز أن يزيل ما أقامه بهذه النفقات على أن يعيد الشيء…

The article distinguishes the possessor's liability for loss or damage to the thing: the good-faith possessor is liable only to the extent of the benefit he gained, while the bad-faith one is liable even for causes beyond his control.

1- لا يلزم الحائز حسن النية التعويض عما يصيب الشيء بسبب انتفاعه به انتفاع الملاك، ولا يكون مسؤولًا عن أي هلاك أو تلف إلا بقدر ما عاد عليه من نفعٍ ترتب على ذلك الهلاك أو التلف. 2- الحائزُ سيءُ النية مسؤولٌ عن هلاك الشيء أو تلفه ولو كان ذلك بسبب لا يد له فيه، إلا إذا أثبت أن الشيء كان سيهلك أو يتلف ولو كان تحت يد مالكه.

The Article defines the easement right as a real right established for the benefit of a property of one person over a property owned by another.

حق الارتفاق حقٌّ عينيٌّ مقررٌ لمنفعة عقار لشخص على عقار مملوك لشخص آخر.

The Article sets out two ways of acquiring an easement right: a legal disposition or inheritance.

يُكسب حق الارتفاق بالتصرف النظامي أو بالإرث.

If the owner of two separate properties creates an apparent easement between them, the right remains after the properties or one of them pass to other owners with no change in their condition, unless otherwise agreed.

إذا أنشأ مالك عقارين منفصلين ارتفاقًا ظاهرًا بينهما بقي الحق إذا انتقل العقاران أو أحدهما إلى أيدي ملاك آخرين دون تغيير في حالتهما ما لم يتفق على خلاف ذلك.

If a person has an established right of way over land owned by another, its owner may not prevent him, and a right of way is not established by permission given as a mere courtesy.

1- إذا ثبت لأحد حق المرور في أرض مملوكة لآخر فليس لصاحبها منعه. 2- لا يثبت حق المرور بالإذن به على وجه التسامح.

The owner of a property not connected to the public road, or reached only at exorbitant cost or great hardship, has a right of way over the neighboring property to the usual extent in return for fair compensation.

لصاحب العقار الذي لا يتصل بالطريق العام أو كان وصوله إليه يتم بنفقة باهظة أو مشقة كبيرة حق المرور في العقار المجاور بالقدر المعتاد مقابل عوض عادل، ولا يستعمل هذا الحق إلا في العقار الذي يكون المرور فيه أخف ضررًا وفي موضع منه يتحقق فيه ذلك.

The owner of higher land may water his land from the natural watercourse as much as he needs according to custom, and then must send the water on to the lower land.

لصاحب الأرض العالية أن يسقي أرضه من المسيل الطبيعي قدر حاجته التي يقتضيها العرف ثم يرسل المياه إلى الأرض المنخفضة.

A person who has built a permitted stream or watercourse to irrigate his land may not have others benefit from it except with his permission or in accordance with the legal provisions.

من أنشأ جدولًا أو مجرى ماء مأذونًا فيه لريِّ أرضه فليس لغيره حق الانتفاع به إلا بإذنه أو وفقًا للنصوص النظامية.

None of the partners in a water source or shared stream may cut another stream from it except with the permission of the other partners.

ليس لأحد الشركاء في مورد الماء أو الجدول المشترك أن يشق منه جدولًا آخر إلا بإذن باقي الشركاء.

The Article defines the right of watercourse and bars landowners from preventing it, even if structures are needed, on condition of prepaid compensation and no clear impairment of the owner's use.

1- حق المجرى حقٌّ لمالك الأرض في جريان مياه الريّ -طبيعيًّا كان أو اصطناعيًّا- في أرض غيره لتصل من موردها البعيد إلى أرضه. 2- إذا ثبت حق المجرى لأحد فليس لملاك الأراضي التي تجري فيها هذه المياه منعه ولو تطلب ذلك إقامة منشآت عليها، بشرط أن يدفع صاحب الحق عوضًا معجَّلًا وألا يخل ذلك بانتفاع مالك الأرض إخلالًا بيّنًا.

A landowner harmed by the watercourse may ask the holder of the right to repair it, and if he refuses, may repair it at the right holder's expense to the customary extent.

لمالك الأرض إذا أصاب أرضه ضررٌ من المجرى أن يطلب من صاحب حق المجرى تعميره وإصلاحه لرفع ذلك الضرر، فإذا امتنع جاز لمالك الأرض أن يقوم به على نفقة صاحب الحق بالقدر المتعارف عليه.

The Article prevents the owner of lower land from building a dam that blocks natural flow from the higher land, and prevents the owner of the higher land from doing anything that increases the burden on the lower land.

1- ليس لمالك الأرض المنخفضة أن يقيم سدًّا لمنع المياه السائلة سيلًا طبيعيًّا من الأرض العالية. 2- ليس لمالك الأرض العالية أن يقوم بعمل يزيد في عبء الأرض المنخفضة.

A harmful drain may not be run onto another's property or onto a public or private road, and the harm must be removed even if it is old.

لا يجوز إجراء مسيل ضار في ملك الغير أو في طريق عام أو خاص، ويزال الضرر ولو كان قديمًا.

An easement right is governed by the rules in the instrument creating it, by the custom of the place where the property is located, and by the provisions of Articles 712 to 715 of the Law.

يخضع حق الارتفاق للقواعد المقررة في سند إنشائه، ولما جرى عليه عرف المكان الذي يقع فيه العقار، ولأحكام المواد من (الثانية عشرة بعد السبعمائة) إلى (الخامسة عشرة بعد السبعمائة) من هذا النظام.

The costs of using and maintaining an easement right fall on the owner of the benefiting property unless otherwise agreed; the Article also regulates giving up the property and sharing costs.

1- تكون نفقات الأعمال اللازمة لاستعمال حق الارتفاق والمحافظة عليه على مالك العقار المـُرتَفِقِ؛ ما لم يُتَّفق على خلاف ذلك. 2- إذا كان مالك العقار المـُرتَفَقِ به هو المكلف بأن يقوم بتلك الأعمال على نفقته كان له أن يتخلص من هذا التكليف بالتخلي عن العقار المرتفق به كله أو بعضه لمالك العقار المرتفق. 3- إذا كانت الأعمال…

The owner of the burdened property may not affect the use of the easement or change its position, unless it has become more burdensome or prevents useful repairs, in which case he may ask for it to be moved.

لا يجوز لمالك العقار المـُرتَفَقِ به أن يقوم بعمل من شأنه التأثير في استعمال حق الارتفاق أو تغيير وضعه، إلا إذا أصبح الارتفاق أشد إرهاقًا لمالك العقار المرتَفَق به أو كان يمنعه من القيام بالإصلاحات المفيدة؛ فله أن يطلب نقل الحق إلى موضع يتمكن معه مالك العقار المرتفِق من استعمال حقه بسهولة الموضع القديم.

If the benefiting property is divided, the easement remains for each part without increasing the burdens on the burdened property, and its owner may ask to end it for parts that do not benefit from it.

1- إذا جزئ العقار المـُرتَفِقُ بقي حق الارتفاق مستحقًّا لكل جزء منه على ألا يزيد ذلك في أعباء العقار المـُرتَفَقِ به. 2- إذا كان حق الارتفاق لا يفيد إلا بعض هذه الأجزاء فلمالك العقار المـُرتَفَقِ به أن يطلب إنهاء حق الارتفاق عن باقي الأجزاء.

If the burdened property is divided, the easement remains on each part, and the owner of a part on which the right is not used and cannot be used may ask to end it for his part.

إذا جزئ العقار المـُرتَفَقُ به بقي حق الارتفاق على كل جزء منه، وإذا كان غير مستعمل في الواقع على بعض أجزاء العقار المـُرتَفَقِ به ولا يمكن أن يستعمل عليها، فلمالك كل جزء منها أن يطلب إنهاء هذا الحق من الجزء الذي يخصه.

The Article lists five cases in which an easement right ends, including the expiry of its term, the two properties coming into one owner's hands, and its being given up with notice to the owner.

ينتهي حق الارتفاق في الحالات الآتية: أ- انقضاء الأجل المعين له أو زوال محله. ب- اجتماع العقارين المـُرتَفِقِ والمـُرتَفَقِ به في يد مالك واحد. ج- تعذُّر استعماله بسبب تغير وضع العقارين المرتفق والمرتفق به. ويعود حق الارتفاق إذا عاد الوضع إلى ما كان عليه. د- نزول صاحب الحق عنه وإعلامه مالك العقار المرتفق به بذلك. هـ-…

A claim for an easement right is not heard if ten years have passed without its use.

لا تسمع دعوى المطالبة بحق الارتفاق إذا انقضت على عدم استعماله مدة (عشر) سنوات.

Use of the easement right by one co-owner in undivided shares interrupts the running of time for the benefit of the other co-owners, and suspension of the period for one makes it suspended for the others.

يَقطع انتفاعُ أحد الشركاء على الشيوع بحق الارتفاق مرورَ الزمن المانع من سماع الدعوى لمصلحة باقي الشركاء، كما أن وقف سريان مدة عدم سماع الدعوى لمصلحة أحد الشركاء يجعله موقوفًا لمصلحة باقيهم.

The article divides the real right into principal rights, such as ownership, usufruct, use, habitation, easement and waqf, and accessory rights, such as mortgage and privilege, together with what the legal provisions so consider.

1- يكون الحقُّ العينيُّ أصليًّا أو تبعيًّا. 2- الحقوق العينية الأصلية هي حق الملكية، وحق الانتفاع، وحق الاستعمال، وحق السكنى، وحق الارتفاق، وحق الوقف، وما يعد كذلك بموجب النصوص النظامية. 3- الحقوق العينية التبعية هي حق الرهن، وحق الامتياز، وما يعد كذلك بموجب النصوص النظامية.

The article sets out the ways of acquiring the right of usufruct: legal disposition, inheritance if the usufruct is for a fixed term, and preemption from a co-owner in the right of usufruct over real estate.

يُكسب حق الانتفاع بالتصرف النظامي، أو بالإرث إذا كان الانتفاع معين المدة، أو بالشفعة من الشريك على الشيوع في حق الانتفاع على عقار.