ساري
نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها السعودي
- عدد المواد
- 33
- مواد نافذة
- 33
- مواد معدّلة
- 0
- صدر في
- 2/7/1441هـ
أداة الإصدار: مرسوم ملكي رقم (م/85) وتاريخ 1441/7/2هـ · قرار مجلس الوزراء رقم (440) وتاريخ 1441/7/1هـ
تصفّح نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها حسب الموضوع
مواد نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها
الفصل الأول: تعريفاتالمواد 1–1
الفصل الثاني: فرز العقارالمواد 2–4
- المادة 2تجيز المادة لمالك الأرض بصك مستوفٍ للمتطلبات أن يبني عليها ويفرز البناء إلى وحدات مستقلة بصك لكل وحدة، وتوجب ترقيم الوحدات ترقيماً تسلسلياً لا يتكرر.
- المادة 3تجيز المادة إعادة فرز العقار المشترك أو تغيير استعماله بموافقة الجمعية العامة والمرتهن إن وجد، مع تعديل المخطط، وتحدد حصص الملاك فيما ينتج عن التغيير.
- المادة 4تجعل المادة اعتماد الفرز وإعادة الفرز من اختصاص الهيئة العامة للعقار، وتحيل الإجراءات إلى اللائحة، وتجيز للهيئة إسناد بعض أنشطتها إلى القطاع الخاص.
الفصل الثالث: أحكام الملكيةالمواد 5–11
- المادة 5توجب المادة تضمين عقد شراكة بناء العقار المشترك بيانات الشركاء والأرض والصك والحقوق والالتزامات، وتجيز للشركاء قسمة حصصهم وحدات مفرزة، مع اللجوء للمحكمة عند الخلاف.
- المادة 6توجب المادة على مالك الوحدة المفرزة الإفصاح في بيان للمشتري عن مواصفاتها وحقوقها والتزاماتها والعقار المشترك، وتمنح المشتري حق الفسخ خلال 30 يوماً عند نقص الإفصاح.
- المادة 7تقرر المادة أن ملاك الوحدات شركاء في الأجزاء المشتركة، وتنظم ملكية الجدران والأسقف الفاصلة، وتحدد حصة كل مالك بنسبة مساحة وحدته، وتلحق الحصة بالوحدة في التصرفات.
- المادة 8تقرر المادة أن التصرف في كل وحدة مفرزة يكون مستقلاً عن غيرها، وأن للمالك حق الانتفاع بوحدته بما لا يتعارض مع الاستعمال المخصص لها.
- المادة 9تمنع المادة المالك من الغلو في استعمال وحدته أو الأجزاء المشتركة إضراراً بجاره، وتجيز طلب إزالة المضار غير المألوفة، وتحظر المساس بالهيكل والواجهات وإشغال الأجزاء المشتركة.
- المادة 10تحدد المادة توزيع التعويض عند نزع ملكية العقار المشترك أو جزء منه للمصلحة العامة: لكل مالك بنسبة قيمة ما يملكه، ولصاحب الجزء المفرز إذا كان هو المنزوع.
- المادة 11تقرر المادة أن نقل ملكية الوحدات يتم أمام الجهات المختصة بتوثيق العقود والإقرارات وإصدار الصكوك، وفق الإجراءات النظامية المعتمدة.
الفصل الرابع: جمعية الملاكالمواد 12–25
- المادة 12توجب المادة على ملاك العقار المشترك إذا بلغوا 3 فأكثر تأسيس جمعية ملاك وتسجيلها لدى الهيئة، وتمنحها شخصية معنوية وذمة مستقلة، وتشترط لها نظاماً أساسياً.
- المادة 13تجيز المادة لملاك العقارات المشتركة ضمن مجمع عقاري إنشاء «جمعية المجمع» بشخصية معنوية مستقلة، تضم ممثلين عن جمعيات الملاك، وتسري عليها أحكام جمعية الملاك بما يتفق مع طبيعتها.
- المادة 14تقرر المادة أن جمعية الملاك تمثل الملاك في التصرفات التي تنشأ على الأجزاء المشتركة.
- المادة 15تقرر المادة أن امتلاك وحدة مفرزة في عقار مشترك له جمعية ملاك يعد قبولاً بالنظام الأساسي والتزاماً بقرارات الجمعية العامة، دون إخلال بحكم المادة 6.
- المادة 16تمنع المادة جمعية الملاك من الحد أو التقييد من حقوق المالك في التصرف بوحدته أو الانتفاع بها أو بالأجزاء المشتركة في حدود أغراضها وبما لا يضر بباقي الملاك.
- المادة 17توجب المادة على ملاك الوحدة الواحدة إذا تعددوا اختيار من يمثلهم في الجمعية العامة، وتجعل قراراتها ملزمة لهم جميعاً كلٌّ بحسب حصته في الوحدة.
- المادة 18تنظم المادة الجمعية العامة لجمعية الملاك: تكوينها واختصاصاتها ورئيسها ومواعيد انعقادها ونصاب قراراتها بموافقة ثلاثة أرباع المساحة، وحضور مندوب الهيئة.
- المادة 19تنظم المادة مدير العقار المشترك: تعيينه وصلاحياته وتفويضه، وحق باني العقار في الانفراد بتعيينه بشروط، ومسؤوليته عن تعويض الأضرار الناشئة عن مخالفته.
- المادة 20تلزم المادة المدير بإعداد مشروع الميزانية السنوية والقوائم المالية والتقرير السنوي، وتحدد السنة المالية للجمعية والمواعيد، وتوجب تزويد الهيئة وكل مالك بنسخة منها.
- المادة 21تجعل المادة قرارات مدير العقار المشترك وعقوده المتعلقة بالعقار، الصادرة وفق صلاحياته وبعد اعتمادها من الهيئة، سنداً تنفيذياً في مواجهة الملاك وفق نظام التنفيذ.
- المادة 22توجب المادة تعيين مراجع حسابات مرخص لجمعية الملاك في الحالات التي تحددها اللائحة، وتمنحه حق الاطلاع على دفاترها وطلب البيانات، وتلزمه بتقرير سنوي للجمعية العامة.
- المادة 23تبقي المادة مالك الوحدة المؤجرة ملزماً أمام جمعية الملاك والغير ما لم يتفق مع المستأجر على غيره، وتجيز للمستأجرين لأكثر من 5 سنوات الاتفاق مع المالك على تأسيس جمعية.
- المادة 24تحدد المادة موارد جمعية الملاك وأوجه صرفها، وتلزم كل مالك بدفع اشتراكه في تكاليف الإدارة والصيانة، وتمنعه من التخلي عن حصته للتهرب منها.
- المادة 25تقرر المادة انقضاء جمعية الملاك إذا انخفض عدد الملاك عن العدد اللازم لتأسيسها، ما لم يرغب الباقون في استمرارها، ولا يؤثر الانقضاء في مسؤوليتها عن ديونها السابقة.
الفصل الخامس: الإدارة والصيانةالمواد 26–30
- المادة 26توزع المادة تكاليف صيانة الأجزاء المشتركة وإدارتها على الملاك بنسبة مساحة وحداتهم، مع جواز اختلافها بحسب الاستعمال، وتجيز للمالك تحسين الأجزاء المشتركة على نفقته بموافقة الجمعية.
- المادة 27تلزم المادة المالك بصيانة وحدته ولو لم ينتفع بها لمنع الإضرار بالعقار، وتمنعه من معارضة الأعمال الضرورية داخلها لسلامة العقار، مع إعادة الحال دون تحميله تكاليف.
- المادة 28تلزم المادة جمعية الملاك بإدارة العقار المشترك وفق معايير تحددها اللائحة التنفيذية.
- المادة 29تلزم المادة الملاك بإصلاح العقار المشترك المتضرر جزئياً بحسب قرار الجمعية العامة ما لم يتفق على غيره، وتجعل للجمعية العامة تقرير مصيره إذا انهدم، مع اللجوء للمحكمة عند الاختلاف.
- المادة 30تمنع المادة أي تعديل في الشكل الخارجي للعقار المشترك إلا بموافقة الجمعية العامة، وتشترط موافقتها قبل أي عمل يزيد قيمته، على نفقة طالبه وبشروطها وتعويضاتها.
الفصل السادس: أحكام ختاميةالمواد 31–33
- المادة 31تحدد المادة أن مجلس إدارة الهيئة يقترح اللائحة، وأنها تصدر بقرار من وزير الإسكان خلال 180 يوماً من تاريخ صدور النظام.
- المادة 32تقرر المادة أن النظام يحل محل نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها الصادر بالمرسوم الملكي (م/5) وتاريخ 11/2/1423هـ، ويلغي ما يتعارض معه من أحكام.
- المادة 33تحدد المادة أن العمل بالنظام يبدأ بعد مرور 180 يوماً من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية.
لديك سؤال عن نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها؟
اكتب ما حدث معك ويجيبك محامون مختصون، ويبقى السؤال والإجابات منشورين لمن يمرّ بالحالة نفسها.
- مجاني بالكامل
- يجيبك محامون من الدليل
- دون إظهار اسمك
تحتاج محاميًا مختصًا في نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها؟
صف حالتك باختصار وسنرشّح لك محاميًا مختصًا في هذا النظام، مجانًا ودون التزام.