المادة 26 من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها
المادة السادسة والعشرون · الفصل الخامس: الإدارة والصيانة
توزع المادة تكاليف صيانة الأجزاء المشتركة وإدارتها على الملاك بنسبة مساحة وحداتهم، مع جواز اختلافها بحسب الاستعمال، وتجيز للمالك تحسين الأجزاء المشتركة على نفقته بموافقة الجمعية.
النص الرسمي
لم تُعدَّل هذه المادة منذ صدور النظام.
1- يشترك كل مالك في تكاليف صيانة الأجزاء المشتركة وإدارتها؛ كلٌّ بقدر نسبة مساحة الجزء المفرز الذي يملكه إلى إجمالي مساحة الأجزاء المفرزة في العقار المشترك. ويجوز أن تختلف قيمة مساهمة المالك في تلك التكاليف باختلاف نوع استعمال الوحدة العقارية المفرزة إذا كانت ضمن عقار مشترك متعدد الاستعمالات.
2- لأي مالك - بعد موافقة جمعية الملاك - أن يحسّن على نفقته الانتفاع بالأجزاء المشتركة أو جزء منها دون أن يغير من نوع استعمالها أو يلحق الضرر بالآخرين.
المصدر الرسمي: نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها — هيئة الخبراء بمجلس الوزراء
شرح المادة 26 بلغة مبسطة
تجيب هذه المادة عن سؤال كيف تُوزَّع تكاليف الصيانة والإدارة بين الملاك، وفيها حكمان:
أولاً: قاعدة التوزيع. يشترك كل مالك في تكاليف صيانة الأجزاء المشتركة وإدارتها بقدر نسبة مساحة الجزء المفرز الذي يملكه إلى إجمالي مساحة الأجزاء المفرزة في العقار المشترك. فصاحب الشقة الأكبر يدفع أكثر، ولا تكون التكاليف متساوية بالضرورة بين الوحدات.
والاستثناء: يجوز أن تختلف قيمة المساهمة باختلاف نوع استعمال الوحدة، إذا كانت ضمن عقار مشترك متعدد الاستعمالات، كعمارة تجمع محلات تجارية وشققاً سكنية.
ثانياً: تحسين الأجزاء المشتركة. لأي مالك أن يحسّن الانتفاع بالأجزاء المشتركة أو جزء منها، بثلاثة شروط:
- موافقة جمعية الملاك مسبقاً.
- أن يكون ذلك على نفقته.
- ألا يغيّر من نوع استعمالها، وألا يلحق الضرر بالآخرين.
وتأتي هذه المادة ضمن فصل الإدارة والصيانة. وتتصل بالمادة 27 التي تلزم كل مالك بصيانة وحدته ولو لم ينتفع بها لمنع الإضرار بالعقار المشترك؛ فصيانة الأجزاء المشتركة تكاليفها موزعة على الجميع، أما صيانة الوحدة نفسها فعلى مالكها.
وعند الخلاف حول حساب نصيب وحدة معينة يمكن استشارة محامٍ متخصص في القضايا العقارية.
مثال عملي
في عمارة بالرياض إجمالي مساحة وحداتها المفرزة 1200 متر، تملك ريم شقة مساحتها 120 متراً، فيكون نصيبها 10% من تكاليف صيانة الأجزاء المشتركة وإدارتها. وإذا أرادت تحسين إضاءة المدخل على نفقتها، فعليها أخذ موافقة جمعية الملاك أولاً، دون تغيير استعمال المدخل أو الإضرار بالآخرين.
شرح استرشادي لا يغني عن استشارة محامٍ في حالتك.
كيف نكتب المحتوى ونراجعهلديك سؤال عن المادة 26 من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها؟
اكتب ما حدث معك ويجيبك محامون مختصون، ويبقى السؤال والإجابات منشورين لمن يمرّ بالحالة نفسها.
- مجاني بالكامل
- يجيبك محامون من الدليل
- دون إظهار اسمك
محامو القضايا العقارية: اسأل محاميًا مختصًا عن حالتك
صف حالتك باختصار وسنرشّح لك محاميًا مختصًا في هذا النظام
محامو القضايا العقارية
محامون يتولّون هذا النوع من القضايا
مكتب المحامي الدكتور علي الربيعي وشركة اتحاد العصر القانونية
محامو السعودية للقضايا التجارية والعمالية والجنائية والاستثمارات الاجنبية
مُجيب نشط
العليان للمحاماة والاستشارات القانونية
محامي - مستشار قانوني - موثق - مسجل عيني
أسئلة شائعة عن المادة 26 من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها
كيف تحسب رسوم صيانة العمارة على كل شقة؟
يشترك كل مالك بقدر نسبة مساحة الجزء المفرز الذي يملكه إلى إجمالي مساحة الأجزاء المفرزة في العقار المشترك.
هل يدفع المحل التجاري رسوم صيانة مختلفة عن الشقة؟
يجوز أن تختلف قيمة المساهمة باختلاف نوع استعمال الوحدة إذا كانت ضمن عقار مشترك متعدد الاستعمالات.
هل يمكنني تحسين المدخل أو الحديقة على حسابي؟
نعم، بعد موافقة جمعية الملاك، وعلى نفقتك، دون تغيير نوع استعمالها أو إلحاق الضرر بالآخرين.
مواد أخرى عن صيانة العقار المشترك
- المادة 24
تحدد المادة موارد جمعية الملاك وأوجه صرفها، وتلزم كل مالك بدفع اشتراكه في تكاليف الإدارة والصيانة، وتمنعه من التخلي عن حصته للتهرب منها.
1- تتكون موارد جمعية الملاك مما يأتي:أ- اشتراكات الملاك.ب- التبرعات والهبات والوصايا والأوقاف.ج- عوائد استثمار أموال جمعية الملاك والأجزاء المشتركة القابلة للاس
- المادة 27
تلزم المادة المالك بصيانة وحدته ولو لم ينتفع بها لمنع الإضرار بالعقار، وتمنعه من معارضة الأعمال الضرورية داخلها لسلامة العقار، مع إعادة الحال دون تحميله تكاليف.
1- على المالك القيام بالصيانة اللازمة لوحدته العقارية المفرزة ولو لم يكن ينتفع بها، لمنع إلحاق ضرر بالعقار المشترك، ويلتزم بألاَّ يحدث في وحدته العقارية المفرزة
- المادة 28
تلزم المادة جمعية الملاك بإدارة العقار المشترك وفق معايير تحددها اللائحة التنفيذية.
تلتزم جمعية الملاك بإدارة العقار المشترك، وفق معايير تحددها اللائحة.
- المادة 29
تلزم المادة الملاك بإصلاح العقار المشترك المتضرر جزئياً بحسب قرار الجمعية العامة ما لم يتفق على غيره، وتجعل للجمعية العامة تقرير مصيره إذا انهدم، مع اللجوء للمحكمة عند الاختلاف.
1- إذا تضرر العقار المشترك تضرراً جزئيًّا، فعلى الملاك إصلاحه بحسب ما تقرره الجمعية العامة، ما لم يتفق على غير ذلك. 2- إذا انهدم العقار المشترك تقرر الجمعية الع
- المادة 30
تمنع المادة أي تعديل في الشكل الخارجي للعقار المشترك إلا بموافقة الجمعية العامة، وتشترط موافقتها قبل أي عمل يزيد قيمته، على نفقة طالبه وبشروطها وتعويضاتها.
1- لا يجوز إجراء أي تعديل في الشكل الخارجي للعقار المشترك إلا بعد موافقة الجمعية العامة. 2- يشترط موافقة الجمعية العامة قبل إجراء أي عمل يترتب عليه زيادة في قيم
النصوص منقولة من الموقع الرسمي لهيئة الخبراء بمجلس الوزراء لأغراض الاطلاع، والمرجع عند الاختلاف هو النص المنشور رسميًا. المحتوى لا يُعدّ استشارة قانونية.