المادة 5 من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها
المادة الخامسة · الفصل الثالث: أحكام الملكية
توجب المادة تضمين عقد شراكة بناء العقار المشترك بيانات الشركاء والأرض والصك والحقوق والالتزامات، وتجيز للشركاء قسمة حصصهم وحدات مفرزة، مع اللجوء للمحكمة عند الخلاف.
النص الرسمي
لم تُعدَّل هذه المادة منذ صدور النظام.
1- على الشركاء عند بناء عقار مشترك تضمين عقد الشراكة أسماء أصحاب الحصص العينية وأصحاب الحصص النقدية، وأوصاف الأرض المعدة للبناء، ورقم صك الملكية وتاريخه ومصدره، والتزامات الشركاء وحقوقهم.
2- للشركاء في عقار مشترك أن يتقاسموا حصصهم المشاعة فيه، ويختص كل منهم بوحدة عقارية مفرزة أو أكثر، فإن لم يتفقوا على القسمة فلطالبها اللجوء إلى المحكمة المختصة.
المصدر الرسمي: نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها — هيئة الخبراء بمجلس الوزراء
شرح المادة 5 بلغة مبسطة
تنظم هذه المادة حالة شائعة: أن يشترك أكثر من شخص في بناء عمارة، كأن يقدم أحدهم الأرض ويقدم آخر المال. وفيها حكمان:
- البيانات الواجبة في عقد الشراكة: على الشركاء عند بناء عقار مشترك أن يتضمن عقد الشراكة:
- أسماء أصحاب الحصص العينية (كمن قدم الأرض) وأصحاب الحصص النقدية (كمن قدم المال).
- أوصاف الأرض المعدة للبناء.
- رقم صك الملكية وتاريخه ومصدره.
- التزامات الشركاء وحقوقهم.
- قسمة الحصص المشاعة: للشركاء أن يتقاسموا حصصهم المشاعة في العقار، فيختص كل منهم بوحدة مفرزة أو أكثر. فإن لم يتفقوا على القسمة فلمن يطلبها أن يلجأ إلى المحكمة المختصة.
والحصة المشاعة تعني أن كل شريك يملك نسبة في كامل العقار دون تحديد جزء بعينه؛ والقسمة تحوّل هذه النسبة إلى وحدات محددة يملكها كل شريك مستقلاً، فيمكنه بعدها التصرف فيها وحدها.
وتوضح المادة 4 أن اعتماد الفرز وإعادة الفرز من اختصاص الهيئة العامة للعقار، وأن اللائحة تحدد إجراءاته. ولأن عقد الشراكة يحدد حقوق كل طرف، يحسن صياغته بعناية بمساعدة محامٍ متخصص في القضايا العقارية.
مثال عملي
اتفق سعد صاحب أرض في الدمام مع فهد على أن يمول فهد بناء عمارة من 6 شقق. يجب أن يتضمن عقدهما اسم سعد صاحب الحصة العينية وفهد صاحب الحصة النقدية، وأوصاف الأرض ورقم صكها وتاريخه ومصدره، وحقوق كل منهما والتزاماته. وبعد البناء يمكنهما اقتسام الشقق، فإن اختلفا فلمن يطلب القسمة اللجوء إلى المحكمة المختصة.
شرح استرشادي لا يغني عن استشارة محامٍ في حالتك.
محامو القضايا التجارية والشركات: اسأل محاميًا مختصًا عن حالتك
صف حالتك باختصار وسنرشّح لك محاميًا مختصًا في هذا النظام
محامو القضايا التجارية والشركات
محامون يتولّون هذا النوع من القضايا
- العمالية
- المدنية والتعويضات
- العمالية
- التجارية والشركات
أسئلة شائعة عن المادة 5 من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها
ما البيانات التي يجب أن يتضمنها عقد شراكة بناء عمارة؟
أسماء أصحاب الحصص العينية والنقدية، وأوصاف الأرض، ورقم صك الملكية وتاريخه ومصدره، والتزامات الشركاء وحقوقهم.
ماذا أفعل إذا رفض شريكي قسمة الشقق؟
إذا لم يتفق الشركاء على القسمة فلطالبها اللجوء إلى المحكمة المختصة.
هل يمكن أن يختص كل شريك بشقق معينة؟
نعم، للشركاء أن يتقاسموا حصصهم المشاعة فيختص كل منهم بوحدة عقارية مفرزة أو أكثر.
مواد أخرى عن فرز الوحدات العقارية
- المادة 1
تعرّف المادة المصطلحات الأساسية في النظام، مثل الفرز والوحدة العقارية المفرزة والأجزاء المشتركة والعقار المشترك والمجمع العقاري وجمعية الملاك والمدير والصيانة.
يقصد بالكلمات والعبارات الآتية - أينما وردت في هذا النظام - المعاني المبينة أمام كل منها، ما لم يقتض السياق غير ذلك: النظام: نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها
- المادة 2
تجيز المادة لمالك الأرض بصك مستوفٍ للمتطلبات أن يبني عليها ويفرز البناء إلى وحدات مستقلة بصك لكل وحدة، وتوجب ترقيم الوحدات ترقيماً تسلسلياً لا يتكرر.
1- لكل مالك أرض بصك مستوفٍ للمتطلبات الشرعية والنظامية أن يبني عليها بناءً ويفرزه إلى وحدات مستقلة، وله إصدار صك ملكية لكل وحدة عقارية مفرزة، وذلك بحسب الإجراءا
- المادة 3
تجيز المادة إعادة فرز العقار المشترك أو تغيير استعماله بموافقة الجمعية العامة والمرتهن إن وجد، مع تعديل المخطط، وتحدد حصص الملاك فيما ينتج عن التغيير.
1- يجوز إعادة فرز العقار المشترك أو جزء منه أو تغيير استعمالاته؛ بعد موافقة الجمعية العامة، وموافقة المرتهن إن وجد. ولا يخل ذلك بحق المتضرر في اللجوء إلى المحكم
- المادة 4
تجعل المادة اعتماد الفرز وإعادة الفرز من اختصاص الهيئة العامة للعقار، وتحيل الإجراءات إلى اللائحة، وتجيز للهيئة إسناد بعض أنشطتها إلى القطاع الخاص.
تعتمد الهيئة الفرز وإعادة الفرز، وتحدد اللائحة الإجراءات اللازمة لذلك، وللهيئة إسناد بعض أنشطتها في هذا الخصوص إلى القطاع الخاص.
- المادة 31
تحدد المادة أن مجلس إدارة الهيئة يقترح اللائحة، وأنها تصدر بقرار من وزير الإسكان خلال 180 يوماً من تاريخ صدور النظام.
يقترح مجلس إدارة الهيئة اللائحة وتصدر بقرار من وزير الإسكان خلال (مائة وثمانين) يوماً من تاريخ صدور النظام.
- المادة 32
تقرر المادة أن النظام يحل محل نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها الصادر بالمرسوم الملكي (م/5) وتاريخ 11/2/1423هـ، ويلغي ما يتعارض معه من أحكام.
يحل النظام محل نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها، الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م / 5) والتاريخ 11 / 2 / 1423هـــ، ويلغي كل ما يتعارض معه من أحكام.
النصوص منقولة من الموقع الرسمي لهيئة الخبراء بمجلس الوزراء لأغراض الاطلاع، والمرجع عند الاختلاف هو النص المنشور رسميًا. المحتوى لا يُعدّ استشارة قانونية.