ساري
نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها السعودي
- عدد المواد
- 33
- مواد نافذة
- 33
- مواد معدّلة
- 0
- صدر في
- 2/7/1441هـ
أداة الإصدار: مرسوم ملكي رقم (م/85) وتاريخ 1441/7/2هـ · قرار مجلس الوزراء رقم (440) وتاريخ 1441/7/1هـ
تصفّح نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها حسب الموضوع
مواد نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها
الفصل الأول: تعريفاتالمواد 1–1
الفصل الثاني: فرز العقارالمواد 2–4
- المادة 2تجيز المادة لمالك الأرض بصك مستوفٍ للمتطلبات أن يبني عليها ويفرز البناء إلى وحدات مستقلة بصك لكل وحدة، وتوجب ترقيم الوحدات ترقيماً تسلسلياً لا يتكرر.
- المادة 3تجيز المادة إعادة فرز العقار المشترك أو تغيير استعماله بموافقة الجمعية العامة والمرتهن إن وجد، مع تعديل المخطط، وتحدد حصص الملاك فيما ينتج عن التغيير.
- المادة 4تجعل المادة اعتماد الفرز وإعادة الفرز من اختصاص الهيئة العامة للعقار، وتحيل الإجراءات إلى اللائحة، وتجيز للهيئة إسناد بعض أنشطتها إلى القطاع الخاص.
الفصل الثالث: أحكام الملكيةالمواد 5–11
- المادة 5توجب المادة تضمين عقد شراكة بناء العقار المشترك بيانات الشركاء والأرض والصك والحقوق والالتزامات، وتجيز للشركاء قسمة حصصهم وحدات مفرزة، مع اللجوء للمحكمة عند الخلاف.
- المادة 6توجب المادة على مالك الوحدة المفرزة الإفصاح في بيان للمشتري عن مواصفاتها وحقوقها والتزاماتها والعقار المشترك، وتمنح المشتري حق الفسخ خلال 30 يوماً عند نقص الإفصاح.
- المادة 7تقرر المادة أن ملاك الوحدات شركاء في الأجزاء المشتركة، وتنظم ملكية الجدران والأسقف الفاصلة، وتحدد حصة كل مالك بنسبة مساحة وحدته، وتلحق الحصة بالوحدة في التصرفات.
- المادة 8تقرر المادة أن التصرف في كل وحدة مفرزة يكون مستقلاً عن غيرها، وأن للمالك حق الانتفاع بوحدته بما لا يتعارض مع الاستعمال المخصص لها.
- المادة 9تمنع المادة المالك من الغلو في استعمال وحدته أو الأجزاء المشتركة إضراراً بجاره، وتجيز طلب إزالة المضار غير المألوفة، وتحظر المساس بالهيكل والواجهات وإشغال الأجزاء المشتركة.
- المادة 10تحدد المادة توزيع التعويض عند نزع ملكية العقار المشترك أو جزء منه للمصلحة العامة: لكل مالك بنسبة قيمة ما يملكه، ولصاحب الجزء المفرز إذا كان هو المنزوع.
- المادة 11تقرر المادة أن نقل ملكية الوحدات يتم أمام الجهات المختصة بتوثيق العقود والإقرارات وإصدار الصكوك، وفق الإجراءات النظامية المعتمدة.
الفصل الرابع: جمعية الملاكالمواد 12–25
- المادة 12توجب المادة على ملاك العقار المشترك إذا بلغوا 3 فأكثر تأسيس جمعية ملاك وتسجيلها لدى الهيئة، وتمنحها شخصية معنوية وذمة مستقلة، وتشترط لها نظاماً أساسياً.
- المادة 13تجيز المادة لملاك العقارات المشتركة ضمن مجمع عقاري إنشاء «جمعية المجمع» بشخصية معنوية مستقلة، تضم ممثلين عن جمعيات الملاك، وتسري عليها أحكام جمعية الملاك بما يتفق مع طبيعتها.
- المادة 14تقرر المادة أن جمعية الملاك تمثل الملاك في التصرفات التي تنشأ على الأجزاء المشتركة.
- المادة 15تقرر المادة أن امتلاك وحدة مفرزة في عقار مشترك له جمعية ملاك يعد قبولاً بالنظام الأساسي والتزاماً بقرارات الجمعية العامة، دون إخلال بحكم المادة 6.
- المادة 16تمنع المادة جمعية الملاك من الحد أو التقييد من حقوق المالك في التصرف بوحدته أو الانتفاع بها أو بالأجزاء المشتركة في حدود أغراضها وبما لا يضر بباقي الملاك.
- المادة 17توجب المادة على ملاك الوحدة الواحدة إذا تعددوا اختيار من يمثلهم في الجمعية العامة، وتجعل قراراتها ملزمة لهم جميعاً كلٌّ بحسب حصته في الوحدة.
- المادة 18تنظم المادة الجمعية العامة لجمعية الملاك: تكوينها واختصاصاتها ورئيسها ومواعيد انعقادها ونصاب قراراتها بموافقة ثلاثة أرباع المساحة، وحضور مندوب الهيئة.
- المادة 19تنظم المادة مدير العقار المشترك: تعيينه وصلاحياته وتفويضه، وحق باني العقار في الانفراد بتعيينه بشروط، ومسؤوليته عن تعويض الأضرار الناشئة عن مخالفته.
- المادة 20تلزم المادة المدير بإعداد مشروع الميزانية السنوية والقوائم المالية والتقرير السنوي، وتحدد السنة المالية للجمعية والمواعيد، وتوجب تزويد الهيئة وكل مالك بنسخة منها.
- المادة 21تجعل المادة قرارات مدير العقار المشترك وعقوده المتعلقة بالعقار، الصادرة وفق صلاحياته وبعد اعتمادها من الهيئة، سنداً تنفيذياً في مواجهة الملاك وفق نظام التنفيذ.
- المادة 22توجب المادة تعيين مراجع حسابات مرخص لجمعية الملاك في الحالات التي تحددها اللائحة، وتمنحه حق الاطلاع على دفاترها وطلب البيانات، وتلزمه بتقرير سنوي للجمعية العامة.
- المادة 23تبقي المادة مالك الوحدة المؤجرة ملزماً أمام جمعية الملاك والغير ما لم يتفق مع المستأجر على غيره، وتجيز للمستأجرين لأكثر من 5 سنوات الاتفاق مع المالك على تأسيس جمعية.
- المادة 24تحدد المادة موارد جمعية الملاك وأوجه صرفها، وتلزم كل مالك بدفع اشتراكه في تكاليف الإدارة والصيانة، وتمنعه من التخلي عن حصته للتهرب منها.
- المادة 25تقرر المادة انقضاء جمعية الملاك إذا انخفض عدد الملاك عن العدد اللازم لتأسيسها، ما لم يرغب الباقون في استمرارها، ولا يؤثر الانقضاء في مسؤوليتها عن ديونها السابقة.
الفصل الخامس: الإدارة والصيانةالمواد 26–30
- المادة 26توزع المادة تكاليف صيانة الأجزاء المشتركة وإدارتها على الملاك بنسبة مساحة وحداتهم، مع جواز اختلافها بحسب الاستعمال، وتجيز للمالك تحسين الأجزاء المشتركة على نفقته بموافقة الجمعية.
- المادة 27تلزم المادة المالك بصيانة وحدته ولو لم ينتفع بها لمنع الإضرار بالعقار، وتمنعه من معارضة الأعمال الضرورية داخلها لسلامة العقار، مع إعادة الحال دون تحميله تكاليف.
- المادة 28تلزم المادة جمعية الملاك بإدارة العقار المشترك وفق معايير تحددها اللائحة التنفيذية.
- المادة 29تلزم المادة الملاك بإصلاح العقار المشترك المتضرر جزئياً بحسب قرار الجمعية العامة ما لم يتفق على غيره، وتجعل للجمعية العامة تقرير مصيره إذا انهدم، مع اللجوء للمحكمة عند الاختلاف.
- المادة 30تمنع المادة أي تعديل في الشكل الخارجي للعقار المشترك إلا بموافقة الجمعية العامة، وتشترط موافقتها قبل أي عمل يزيد قيمته، على نفقة طالبه وبشروطها وتعويضاتها.
الفصل السادس: أحكام ختاميةالمواد 31–33
- المادة 31تحدد المادة أن مجلس إدارة الهيئة يقترح اللائحة، وأنها تصدر بقرار من وزير الإسكان خلال 180 يوماً من تاريخ صدور النظام.
- المادة 32تقرر المادة أن النظام يحل محل نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها الصادر بالمرسوم الملكي (م/5) وتاريخ 11/2/1423هـ، ويلغي ما يتعارض معه من أحكام.
- المادة 33تحدد المادة أن العمل بالنظام يبدأ بعد مرور 180 يوماً من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية.