المادة 21 من نظام الرهن العقاري المسجل
المادة الحادية والعشرون
تقرر المادة أن أثر الرهن المسجل يسري في مواجهة الغير من تاريخ تسجيله، ما لم يكن الغير قد اكتسب حقًا عينيًا على العقار قبل تسجيل الرهن.
النص الرسمي
لم تُعدَّل هذه المادة منذ صدور النظام.
يسري أثر الرهن المسجل في مواجهة الغير من تاريخ تسجيله، ما لم يكن هذا الغير قد اكتسب حقًا عينيًّا على العقار المرهون قبل تسجيل الرهن.
المصدر الرسمي: نظام الرهن العقاري المسجل — هيئة الخبراء بمجلس الوزراء
شرح المادة 21 بلغة مبسطة
تحدد هذه المادة اللحظة التي يبدأ فيها الرهن بالتأثير على الآخرين، أي على غير طرفي العقد كالمشترين أو الدائنين الآخرين. والقاعدة أن أثر الرهن المسجل يسري في مواجهة الغير من تاريخ تسجيله، لا من تاريخ توقيع العقد.
ويرد على هذه القاعدة استثناء: إذا كان الغير قد اكتسب حقًا عينيًا على العقار المرهون قبل تسجيل الرهن، فلا يسري الرهن في مواجهته. فالأسبقية في اكتساب الحق العيني تحمي صاحبها من رهن سُجل بعد ذلك.
والنتيجة العملية:
- على الدائن المرتهن أن يبادر إلى تسجيل الرهن، لأن التأخر قد يسمح بنشوء حقوق للغير تسبق رهنه.
- من يكتسب حقًا عينيًا على العقار بعد تسجيل الرهن يكون الرهن نافذًا في مواجهته.
وتتصل هذه المادة بالمادة العشرين التي تعالج نفاذ عقود الإيجار في حق المرتهن بحسب تاريخ تسجيلها، وتُلزم الراهن بالإفصاح عن الحقوق العينية على العقار غير المسجل عينيًا. كما تتصل بالمادة الثانية والعشرين التي تقصر أثر الرهن على الدين المحدد في وثيقة الرهن.
ومن يشتري عقارًا أو يقبل رهنه فمن المهم أن يتحقق من الحقوق المسجلة عليه وتواريخها، وله أن يستشير محاميًا متخصصًا في القضايا العقارية والتمويل العقاري.
مثال عملي
وقّع فيصل عقد رهن على أرضه في الخرج لجهة تمويل، وقبل أن يُسجَّل الرهن كان شخص آخر قد اكتسب حقًا عينيًا على الأرض. لا يسري الرهن في مواجهة هذا الشخص، أما من يكتسب حقًا على الأرض بعد تسجيل الرهن فيسري الرهن في مواجهته.
شرح استرشادي لا يغني عن استشارة محامٍ في حالتك.
كيف نكتب المحتوى ونراجعهمحامو البنوك والتمويل والأوراق المالية: اسأل محاميًا مختصًا عن حالتك
صف حالتك باختصار وسنرشّح لك محاميًا مختصًا في هذا النظام
محامو البنوك والتمويل والأوراق المالية
محامون يتولّون هذا النوع من القضايا
مكتب المحامي الدكتور علي الربيعي وشركة اتحاد العصر القانونية
شركه الدكتور صالح الطيار للاستشارات القانونيه و شركاه
أسئلة شائعة عن المادة 21 من نظام الرهن العقاري المسجل
من متى يسري الرهن العقاري على الآخرين؟
يسري أثر الرهن المسجل في مواجهة الغير من تاريخ تسجيله.
هل يتأثر صاحب حق سابق على العقار بالرهن اللاحق؟
لا يسري الرهن في مواجهة من اكتسب حقًا عينيًا على العقار المرهون قبل تسجيل الرهن.
مواد أخرى عن مرتبة الرهن وتعدد المرتهنين
- المادة 23
تشترط المادة لقيام الاحتجاج على غير المتعاقدين بنقل الدين المضمون بالرهن المسجل أو بالتنازل عن مرتبته أن يُقيد ذلك في وثيقة الرهن الأصلي وسجل العقار.
لا يحتج في مواجهة غير المتعاقدين بنقل الدين المضمون بالرهن المسجل، أو التنازل عن مرتبته إلا بعد قيد ذلك في وثيقة الرهن الأصلي وسجل العقار.
- المادة 24
تجيز المادة رهن العقار المسجل لعدة مرتهنين بالتتابع، وتجعل المرتبة برقم القيد وتاريخ التسجيل حتى يُقيد انقضاؤها، وتستوفى حقوقهم من الثمن بحسب مراتبهم.
يجوز رهن العقار المسجل لعدد من المرتهنين بالتتابع، وتحدد مرتبة الرهن برقم قيده وتاريخ تسجيله، ويحتفظ بمرتبته حتى يقيد ما يدل على انقضائه في الجهة المختصة نظامًا
- المادة 25
تجيز المادة للدائن المرتهن أن يتنازل عن مرتبة رهنه بمقدار دينه لدائن مرتهن آخر على العقار نفسه، وفق الأحكام المقررة في حوالة الحق.
يجوز للدائن المرتهن أن يتنازل عن مرتبة رهنه بمقدار دينه لدائن مرتهن آخر على العقار المرهون وفقًا للأحكام المقررة في حوالة الحق.
- المادة 39
ينقضي الرهن المسجل ببيع العقار المرهون بيعًا جبريًا وفقًا للنظام، ودفع ثمنه إلى المرتهنين وفق مراتبهم، أو إيداعه في حساب بنكي للمحكمة.
ينقضي الرهن المسجل ببيع العـقار المرهون بيعًا جبريًا وفقًا للنظام، ودفع ثمنه إلى الدائنين المرتهنين وفقًا لمرتبة كل منهم، أو إيداعه في حساب بنكي للمحكمة.
النصوص منقولة من الموقع الرسمي لهيئة الخبراء بمجلس الوزراء لأغراض الاطلاع، والمرجع عند الاختلاف هو النص المنشور رسميًا. المحتوى لا يُعدّ استشارة قانونية.