Owners' Association in the Saudi Real Estate Unit Ownership, Division and Management Law

The article requires owners of shared property, when there are 3 or more, to form an owners' association and register it with the Authority, gives it legal personality and a separate financial liability, and requires articles of association.

1- إذا بلغ عدد ملاك الوحدات العقارية المفرزة في عقار مشترك ثلاثة فأكثر؛ فعليهم أن يؤسسوا جمعية بينهم لإدارة شؤون ذلك العقار، وتسجيل تلك الجمعية لدى الهيئة، وإذا كان بيع الوحدة العقارية المفرزة على الخارطة فيكون تسجيل جمعية الملاك اعتباراً من تاريخ البدء في تسليم ثاني وحدة عقارية مفرزة. 2- تتمتع جمعية الملاك بالشخصية…

The article allows owners of shared properties within a real estate complex to form a "complex association" with independent legal personality, made up of representatives of the owners' associations, to which the owners' association provisions apply as consistent with its nature.

1- للملاك في العقارات المشتركة التي تقع ضمن مجمع عقاري إنشاء جمعية ذات شخصية معنوية مستقلة تسمى (جمعية المجمع)، تضم ممثلاً أو أكثر عن جمعية الملاك في كل عقار مشترك يقع ضمن المجمع العقاري، أو عن الملاك إذا لم يكن أنشئ للعقار المشترك جمعية ملاك. 2- تسري على (جمعية المجمع) الأحكام الخاصة بجمعية الملاك، وذلك في حدود ما…

The article provides that the owners' association represents the owners in dispositions arising on the common parts.

تعد جمعية الملاك ممثلةً للملاك فيما يتعلق بالتصرفات التي تنشأ على الأجزاء المشتركة.

The article provides that owning a divided unit in a shared property that has an owners' association is acceptance of its articles of association and a commitment to the general assembly's decisions, without prejudice to Article 6.

دون إخلال بحكم المادة (السادسة) من النظام، يعد امتلاك وحدة عقارية مفرزة في عقار مشترك - مؤسس له جمعية ملاك - قبولاً من المالك بالنظام الأساسي، والتزاماً منه بالقرارات التي تصدرها الجمعية العامة.

The article bars the owners' association from limiting or restricting the owner's rights to dispose of his unit or use it or the common parts within their purposes and without harming the other owners.

ليس لجمعية الملاك أن تحد أو أن تقيد من حقوق المالك في التصرف بوحدته العقارية المفرزة، أو في الانتفاع بها، أو بالأجزاء المشتركة في حدود الأغراض التي أعدت من أجلها، وبما لا يضر بباقي الملاك.

The article requires the co-owners of a single unit to choose who represents them in the general assembly, and makes its decisions binding on all of them, each according to his share in the unit.

إذا تعدد ملاك الوحدة العقارية المفرزة، وجب عليهم أن يختاروا من بينهم من يمثلهم في الجمعية العامة، وتعد قرارات الجمعية العامة ملزمة لجميع الشركاء في الوحدة العقارية المفرزة الواحدة، كل بحسب حصته في ملكية تلك الوحدة.

The article governs the owners' association general assembly: its composition, powers, chair, meeting times, and the quorum of three quarters of the area for decisions, with the Authority's representative able to attend.

1- تكون لجمعية الملاك جمعية عامة تتكون من جميع الملاك. 2- تختص الجمعية العامة بجميع الأمور المتعلقة بجمعية الملاك، ولها على وجه الخصوص الآتي: أ- الاطلاع على تقرير المدير المتعلق بإدارة العقار المشترك وجمعية الملاك ومركزها المالي خلال السنة المالية، وتقرير مراجع الحسابات إن وجد، واعتمادهما. ب- مناقشة الميزانية السنوية…

The article keeps the owner of a leased unit bound toward the owners association and third parties unless he agrees otherwise with the tenant, and lets tenants under leases longer than 5 years agree with the owner to form an association.

1- في حالة تأجير الوحدة العقارية المفرزة، يظل المالك ملزماً أمام جمعية الملاك والغير بجميع الحقوق والواجبات المتعلقة بالوحدة العقارية المفرزة وبالأجزاء المشتركة، ما لم يتفق مع المستأجر على غير ذلك. 2- يجوز للمستأجرين في عقار مملوك لمالك واحد، وتزيد عقود تأجيرهم على (خمس) سنوات، الاتفاق مع المالك على تأسيس جمعية ملاك…

The article sets the owners association's resources and how its money is spent, requires every owner to pay his contribution to management and maintenance costs, and bars him from giving up his share to avoid them.

1- تتكون موارد جمعية الملاك مما يأتي:أ- اشتراكات الملاك.ب- التبرعات والهبات والوصايا والأوقاف.ج- عوائد استثمار أموال جمعية الملاك والأجزاء المشتركة القابلة للاستثمار. وتحدد اللائحة الأحكام المنظمة للفقرتين (1 / ب) و(1 / ج) من هذه المادة. 2- تصرف أموال جمعية الملاك لأغراض إدارة العقار المشترك وصيانة الأجزاء المشتركة.…

The article provides that the owners association ends if the number of owners falls below the number needed to form it, unless the remaining owners wish to continue it, and its liability for earlier debts is unaffected.

ينقضي جمعية الملاك إذا انخفض عدد الملاك عن العدد اللازم لتأسيسها، ما لم يرغب من تبقى من الملاك في استمرار الجمعية وفقاً لأحكام النظام. ولا يؤثر انقضاء الجمعية في مسؤوليتها عن ديونها والتزاماتها السابقة لتاريخ انقضائها.

The article defines the Law's basic terms, such as division, the divided real estate unit, common parts, the shared property, the real estate complex, the owners' association, the manager and maintenance.

يقصد بالكلمات والعبارات الآتية - أينما وردت في هذا النظام - المعاني المبينة أمام كل منها، ما لم يقتض السياق غير ذلك: النظام: نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها. اللائحة: اللائحة التنفيذية للنظام. الهيئة: الهيئة العامة للعقار. المالك: الشخص ذو الصفة الطبيعية أو المعنوية الذي يمتلك وحدة أو أكثر من الوحدات…

The article allows re-dividing the shared property or changing its use with the approval of the general assembly and any mortgagee, with the plan amended, and sets owners' shares in what results from the change.

1- يجوز إعادة فرز العقار المشترك أو جزء منه أو تغيير استعمالاته؛ بعد موافقة الجمعية العامة، وموافقة المرتهن إن وجد. ولا يخل ذلك بحق المتضرر في اللجوء إلى المحكمة المختصة. 2- يجب تعديل مخطط العقار المشترك بما يتفق مع إعادة الفرز أو تغيير استعماله، وموافقة الجهات المختصة على ذلك. 3- إذا طرأ أي تغيير على العقار المشترك،…

The article requires the manager to prepare the draft annual budget, financial statements and annual report, sets the association's financial year and deadlines, and requires copies to go to the Authority and each owner.

1- يعد المدير مشروع ميزانية سنوية لجمعية الملاك يتضمن تكاليف إدارة العقار المشترك وصيانة الأجزاء المشتركة، تمهيداً لعرضه على الجمعية العامة لاعتماده. 2- تكون السنة المالية لجمعية الملاك (اثني عشر) شهراً تحدد في نظامها الأساسي. واستثناءً من ذلك يمكن أن تحدد السنة المالية الأولى بما لا يقل عن (ستة) أشهر ولا يزيد على…

The article requires the owners association to appoint a licensed auditor in the cases set by the Implementing Regulations, gives him the right to inspect its books and request information, and requires an annual report to the general assembly.

1- على جمعية الملاك في الحالات التي تحددها اللائحة تعيين مراجع حسابات مرخص له بالعمل في المملكة. 2- لمراجع الحسابات - في أيّ وقت - حق الاطلاع على دفاتر جمعية الملاك وسجلاتها وغير ذلك من الوثائق، وله أيضاً طلب البيانات والإيضاحات التي يرى ضرورة الحصول عليها، وإذا صادف مراجع الحسابات صعوبة في هذا الشأن أثبت ذلك في…

The article requires the owners association to manage the shared property according to standards set by the Implementing Regulations.

تلتزم جمعية الملاك بإدارة العقار المشترك، وفق معايير تحددها اللائحة.

The article requires owners to repair a partly damaged shared property as the general assembly decides unless otherwise agreed, and lets the general assembly decide what to do if it collapses, with recourse to the court in case of disagreement.

1- إذا تضرر العقار المشترك تضرراً جزئيًّا، فعلى الملاك إصلاحه بحسب ما تقرره الجمعية العامة، ما لم يتفق على غير ذلك. 2- إذا انهدم العقار المشترك تقرر الجمعية العامة ما تراه، وفي حال الاختلاف يرفع الأمر إلى المحكمة المختصة.

The article bars any change to the shared property's external appearance without the general assembly's approval, and requires its approval before any work that increases its value, at the requester's expense and on the assembly's conditions and compensation.

1- لا يجوز إجراء أي تعديل في الشكل الخارجي للعقار المشترك إلا بعد موافقة الجمعية العامة. 2- يشترط موافقة الجمعية العامة قبل إجراء أي عمل يترتب عليه زيادة في قيمة العقار المشترك كله أو بعضه، وذلك على نفقة من يطلبه من الملاك وبما تضعه الجمعية من شروط وما تفرضه من تعويضات والتزامات أخرى لمصلحة الملاك.

The article provides that the Authority's board of directors proposes the Implementing Regulations and that they are issued by decision of the Minister of Housing within 180 days of the Law's issuance.

يقترح مجلس إدارة الهيئة اللائحة وتصدر بقرار من وزير الإسكان خلال (مائة وثمانين) يوماً من تاريخ صدور النظام.