المادة 15 من نظام نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة
المادة الخامسة عشرة · الباب الثالث: الحصر والتقييم
تراجع لجنة من ثلاثة مقيمين معتمدين في الهيئة تقارير التقييم، وتوصي بالسعر المتوسط، ويعتمده المحافظ ويُبلغ للملاك خلال 90 يومًا من إحالة تقرير الحصر.
النص الرسمي
لم تُعدَّل هذه المادة منذ صدور النظام.
1- تراجع التقارير -المعدة وفقاً للفقرة (3) من المادة (الرابعة عشرة) من النظام- لجنة تُشكل في الهيئة، تُكوَّن من ثلاثة مقيمين معتمدين، على أن يُراعى ألا يقل تصنيفهم المهني عن مستوى المقيمين المشار إليهم في المادة (الرابعة عشرة) من النظام؛ وذلك للتأكد من توافق جميع التقييمات الواردة في تلك التقارير مع معايير وأدلة التقييم.
2- يُحدَّد رئيس اللجنة -المشكلة بالفقرة (1) من هذه المادة- بقرار من المحافظ، وتنعقد بحضور جميع أعضائها.
3- إذا ظهر للجنة أن أيًّا من التقييمات لا يتوافق مع معايير وأدلة التقييم فيُستبعد، ويُكلف بإجراء التقييم مقيم معتمد آخر وفقاً للفقرة (2) من المادة (الرابعة عشرة) من النظام.
4- تتخذ اللجنة توصيتها بتحديد السعر المتوسط للتقييمات الواردة في التقارير المعدة وفقاً للفقرة (3) من المادة (الرابعة عشرة) من النظام والمتوافقة مع معايير وأدلة التقييم.
5- يصدر باعتماد السعر -المشار إليه في الفقرة (4) من هذه المادة- قرارٌ من المحافظ، وتُبلغ به الهيئة الجهة صاحبة المشروع أو الجهة المشرفة -بحسب الأحوال- ومالكي العقارات المقرر نزع ملكيتها، وذلك خلال مدة لا تتجاوز (تسعين) يوماً من تاريخ إحالة التقرير إلى الهيئة وفقاً للفقرة (8) من المادة (الثالثة عشرة) من النظام.
المصدر الرسمي: نظام نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة — هيئة الخبراء بمجلس الوزراء
شرح المادة 15 بلغة مبسطة
بعد أن يعد المقيمون الثلاثة تقاريرهم وفق الفقرة 3 من المادة 14، تأتي مرحلة المراجعة والاعتماد:
- لجنة المراجعة: تُشكل في الهيئة من ثلاثة مقيمين معتمدين، لا يقل تصنيفهم المهني عن مستوى مقيمي المادة 14، لتتأكد من توافق التقييمات مع معايير وأدلة التقييم. ويحدد المحافظ رئيسها، ولا تنعقد إلا بحضور جميع أعضائها.
- استبعاد التقييم المخالف: إذا ظهر أن أحد التقييمات لا يتوافق مع المعايير يُستبعد، ويُكلف مقيم معتمد آخر وفق الفقرة 2 من المادة 14، أي تتعاقد معه الجهة صاحبة المشروع وتدفع أتعابه.
- السعر المتوسط: توصي اللجنة بتحديد السعر المتوسط للتقييمات المتوافقة مع المعايير.
- الاعتماد والإبلاغ: يصدر المحافظ قرارًا باعتماد السعر، وتبلغ به الهيئة الجهة صاحبة المشروع أو المشرفة والملاك، خلال مدة لا تتجاوز 90 يومًا من تاريخ إحالة التقرير إلى الهيئة وفق الفقرة 8 من المادة 13.
فالتعويض لا يُبنى على تقييم واحد، بل على متوسط تقييمات متعددة روجعت مهنيًا. ومن يرى أن السعر المعتمد لا يعكس قيمة عقاره، فله أن يستشير محاميًا متخصصًا في القضايا العقارية حول طرق الاعتراض.
مثال عملي
قيّم ثلاثة مقيمين أرض عبدالله في الخبر بـ 900 ألف ومليون و1.1 مليون ريال، ورأت لجنة المراجعة أن التقييمات الثلاثة متوافقة مع المعايير. أوصت اللجنة بالسعر المتوسط وهو مليون ريال، ثم اعتمده المحافظ وأُبلغ عبدالله به.
شرح استرشادي لا يغني عن استشارة محامٍ في حالتك.
كيف نكتب المحتوى ونراجعهمحامو القضايا المدنية والتعويضات: اسأل محاميًا مختصًا عن حالتك
صف حالتك باختصار وسنرشّح لك محاميًا مختصًا في هذا النظام
محامو القضايا المدنية والتعويضات
محامون يتولّون هذا النوع من القضايا
مكتب المحامي الدكتور علي الربيعي وشركة اتحاد العصر القانونية
مكتب عبدالله الصالح للمحاماة والاستشارات القانونية
أسئلة شائعة عن المادة 15 من نظام نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة
كيف تُحدد قيمة التعويض النهائية؟
توصي لجنة المراجعة بالسعر المتوسط للتقييمات المتوافقة مع معايير وأدلة التقييم، ثم يصدر المحافظ قرارًا باعتماده.
ماذا يحدث إذا كان أحد التقييمات مخالفًا للمعايير؟
يُستبعد، ويُكلف مقيم معتمد آخر بإجراء التقييم وفق الفقرة 2 من المادة 14.
متى أُبلغ بقيمة التعويض؟
خلال مدة لا تتجاوز 90 يومًا من تاريخ إحالة تقرير الحصر إلى الهيئة وفق الفقرة 8 من المادة 13.
مواد تشير إليها هذه المادة
- المادة 13
تنظم المادة دخول العقار ضمن مخطط المشروع لحصر مشتملاته غير المنقولة بمشاركة الملاك أو لجنة بديلة، وإعداد التقرير وإحالته إلى الهيئة خلال 60 يومًا.
1- تتولى الجهة صاحبة المشروع أو الجهة المشرفة -بحسب الأحوال- دخول العقار الواقع ضمن مخطط المشروع بمشاركة مالكي العقارات المقرر نزع ملكيتها أو من يمثلهم أو شاغلي
- المادة 14
يُسند تقييم العقارات المقرر نزع ملكيتها والعقارات البديلة وتحديد أجرة المثل إلى ثلاثة مقيمين معتمدين تتعاقد معهم الجهة صاحبة المشروع وتدفع أتعابهم.
1- يُسند تقييم العقارات المقرر نزع ملكيتها، والعقارات البديلة -في حال التعويض العيني-، وتحديد أجرة المثل وفقاً للنظام؛ إلى ثلاثة مقيمين معتمدين. 2- تتولى الجهة
مواد أخرى عن حصر مشتملات العقار وتقييمه
- المادة 13
تنظم المادة دخول العقار ضمن مخطط المشروع لحصر مشتملاته غير المنقولة بمشاركة الملاك أو لجنة بديلة، وإعداد التقرير وإحالته إلى الهيئة خلال 60 يومًا.
1- تتولى الجهة صاحبة المشروع أو الجهة المشرفة -بحسب الأحوال- دخول العقار الواقع ضمن مخطط المشروع بمشاركة مالكي العقارات المقرر نزع ملكيتها أو من يمثلهم أو شاغلي
- المادة 14
يُسند تقييم العقارات المقرر نزع ملكيتها والعقارات البديلة وتحديد أجرة المثل إلى ثلاثة مقيمين معتمدين تتعاقد معهم الجهة صاحبة المشروع وتدفع أتعابهم.
1- يُسند تقييم العقارات المقرر نزع ملكيتها، والعقارات البديلة -في حال التعويض العيني-، وتحديد أجرة المثل وفقاً للنظام؛ إلى ثلاثة مقيمين معتمدين. 2- تتولى الجهة
- المادة 20
يُعتد بتاريخ نشر قرار البدء في الجريدة الرسمية لحصر مشتملات العقار دون ما يُضاف بعده، وبتاريخ أول وقوف للمقيم على العقار أساسًا لتقييمه.
1- يعد تاريخ نشر قرار البدء في إجراءات نزع الملكية في الجريدة الرسمية أساساً لحصر مشتملات العقار المقرر نزع ملكيته، ولا يعتد بما يتم بعد ذلك على العقار من تعديل
- المادة 21
إذا اختلفت مساحة العقار في مستندات الملكية عن مساحته الفعلية، يُقدر التعويض بالمساحة الأقل، مع حفظ حق المالك في إثبات ملكية الجزء غير المحتسب.
إذا اختلفت مساحة العقار المحددة في مستندات إثبات الملكية عن المساحة الفعلية للعقار بحسب وضعه على الطبيعة، يقدَّر التعويض بحسب المساحة الأقل، وذلك دون إخلال بحقو
- المادة 22
تبين المادة كيف يُقدر التعويض إذا نُزعت ملكية جزء من العقار، بحسب قابلية الباقي للانتفاع، ومتى تُنزع ملكية العقار كاملًا.
إذا اقتصر نزع الملكية على جزء من العقار فيُتبع في ذلك ما يلي: 1- تُقدر قيمة مساحة الجزء المنزوعة ملكيته والبناء والغراس المقام عليه؛ إذا كان الجزء الباقي من الأ
النصوص منقولة من الموقع الرسمي لهيئة الخبراء بمجلس الوزراء لأغراض الاطلاع، والمرجع عند الاختلاف هو النص المنشور رسميًا. المحتوى لا يُعدّ استشارة قانونية.