المادة 21 من نظام نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة
المادة الحادية والعشرون · الباب الرابع: التعويض والإخلاء
إذا اختلفت مساحة العقار في مستندات الملكية عن مساحته الفعلية، يُقدر التعويض بالمساحة الأقل، مع حفظ حق المالك في إثبات ملكية الجزء غير المحتسب.
النص الرسمي
لم تُعدَّل هذه المادة منذ صدور النظام.
إذا اختلفت مساحة العقار المحددة في مستندات إثبات الملكية عن المساحة الفعلية للعقار بحسب وضعه على الطبيعة، يقدَّر التعويض بحسب المساحة الأقل، وذلك دون إخلال بحقوق مالكي العقارات المقرر نزع ملكيتها في إثبات ملكيتهم للجزء الذي لم يدخل في التقدير.
المصدر الرسمي: نظام نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة — هيئة الخبراء بمجلس الوزراء
شرح المادة 21 بلغة مبسطة
تعالج هذه المادة مشكلة شائعة: اختلاف المساحة بين ما هو مكتوب في مستندات إثبات الملكية (كالصك) وبين المساحة الفعلية للعقار على الطبيعة.
الحكم: يُقدر التعويض بحسب المساحة الأقل من المساحتين، أيًّا كانت:
- إذا كانت مساحة الصك أقل من الواقع، يُعوض المالك عن مساحة الصك.
- إذا كانت المساحة الفعلية أقل من الصك، يُعوض عن المساحة الفعلية.
حماية المالك: لا يُخل ذلك بحق المالك في إثبات ملكيته للجزء الذي لم يدخل في التقدير. فالمادة لا تُسقط حقه في الفرق، بل تجعل التعويض المبدئي على الأقل، وتترك له المجال لإثبات ملكية الجزء الزائد.
ولم تبين المادة الإجراءات التي يتبعها المالك لإثبات ملكية الجزء الزائد، ولا الجهة التي يتقدم إليها، ولا كيفية التعويض عنه بعد إثباته.
ومن يواجه هذه المشكلة يحسن به أن يراجع مستندات ملكيته مبكرًا، وأن يستشير محاميًا متخصصًا في القضايا العقارية بشأن إثبات ملكية الجزء الزائد.
مثال عملي
صك أرض يملكها ناصر في بريدة يذكر مساحة 900 متر، بينما أظهر الرفع المساحي أن مساحتها الفعلية 1000 متر. يُقدر التعويض على 900 متر، ويبقى لناصر الحق في إثبات ملكيته للـ 100 متر الإضافية.
شرح استرشادي لا يغني عن استشارة محامٍ في حالتك.
كيف نكتب المحتوى ونراجعهمحامو القضايا المدنية والتعويضات: اسأل محاميًا مختصًا عن حالتك
صف حالتك باختصار وسنرشّح لك محاميًا مختصًا في هذا النظام
محامو القضايا المدنية والتعويضات
محامون يتولّون هذا النوع من القضايا
مكتب المحامي الدكتور علي الربيعي وشركة اتحاد العصر القانونية
مكتب عبدالله الصالح للمحاماة والاستشارات القانونية
أسئلة شائعة عن المادة 21 من نظام نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة
مساحة أرضي على الطبيعة أكبر من الصك، فعلى أي مساحة أُعوض؟
يُقدر التعويض بحسب المساحة الأقل، مع حفظ حقك في إثبات ملكيتك للجزء الذي لم يدخل في التقدير.
هل أخسر حقي في المساحة الزائدة؟
لا، فالمادة تنص على أن تقدير التعويض بالمساحة الأقل لا يخل بحق المالك في إثبات ملكيته للجزء الذي لم يدخل في التقدير.
مواد أخرى عن حصر مشتملات العقار وتقييمه
- المادة 13
تنظم المادة دخول العقار ضمن مخطط المشروع لحصر مشتملاته غير المنقولة بمشاركة الملاك أو لجنة بديلة، وإعداد التقرير وإحالته إلى الهيئة خلال 60 يومًا.
1- تتولى الجهة صاحبة المشروع أو الجهة المشرفة -بحسب الأحوال- دخول العقار الواقع ضمن مخطط المشروع بمشاركة مالكي العقارات المقرر نزع ملكيتها أو من يمثلهم أو شاغلي
- المادة 14
يُسند تقييم العقارات المقرر نزع ملكيتها والعقارات البديلة وتحديد أجرة المثل إلى ثلاثة مقيمين معتمدين تتعاقد معهم الجهة صاحبة المشروع وتدفع أتعابهم.
1- يُسند تقييم العقارات المقرر نزع ملكيتها، والعقارات البديلة -في حال التعويض العيني-، وتحديد أجرة المثل وفقاً للنظام؛ إلى ثلاثة مقيمين معتمدين. 2- تتولى الجهة
- المادة 15
تراجع لجنة من ثلاثة مقيمين معتمدين في الهيئة تقارير التقييم، وتوصي بالسعر المتوسط، ويعتمده المحافظ ويُبلغ للملاك خلال 90 يومًا من إحالة تقرير الحصر.
1- تراجع التقارير -المعدة وفقاً للفقرة (3) من المادة (الرابعة عشرة) من النظام- لجنة تُشكل في الهيئة، تُكوَّن من ثلاثة مقيمين معتمدين، على أن يُراعى ألا يقل تصني
- المادة 20
يُعتد بتاريخ نشر قرار البدء في الجريدة الرسمية لحصر مشتملات العقار دون ما يُضاف بعده، وبتاريخ أول وقوف للمقيم على العقار أساسًا لتقييمه.
1- يعد تاريخ نشر قرار البدء في إجراءات نزع الملكية في الجريدة الرسمية أساساً لحصر مشتملات العقار المقرر نزع ملكيته، ولا يعتد بما يتم بعد ذلك على العقار من تعديل
- المادة 22
تبين المادة كيف يُقدر التعويض إذا نُزعت ملكية جزء من العقار، بحسب قابلية الباقي للانتفاع، ومتى تُنزع ملكية العقار كاملًا.
إذا اقتصر نزع الملكية على جزء من العقار فيُتبع في ذلك ما يلي: 1- تُقدر قيمة مساحة الجزء المنزوعة ملكيته والبناء والغراس المقام عليه؛ إذا كان الجزء الباقي من الأ
النصوص منقولة من الموقع الرسمي لهيئة الخبراء بمجلس الوزراء لأغراض الاطلاع، والمرجع عند الاختلاف هو النص المنشور رسميًا. المحتوى لا يُعدّ استشارة قانونية.