المادة 428 من نظام المعاملات المدنية
المادة الثامنة والعشرون بعد الأربعمائة · الفرع الثاني: التزامات المؤجر
يجوز للمؤجر أن يبيع العين المؤجرة، ولا يؤثر هذا البيع في حقوق المستأجر.
النص الرسمي
لم تُعدَّل هذه المادة منذ صدور النظام.
يصح بيع المأجور ولا يؤثر ذلك في حقوق المستأجر.
المصدر الرسمي: نظام المعاملات المدنية — هيئة الخبراء بمجلس الوزراء
شرح المادة 428 بلغة مبسطة
تجيب هذه المادة عن سؤال شائع: هل يحق للمالك بيع العقار وهو مؤجر؟ وماذا يحدث للمستأجر؟
تقرر المادة حكمين:
- صحة البيع: يصح بيع المأجور، فوجود عقد إيجار قائم لا يمنع المالك من بيع العين.
- بقاء حقوق المستأجر: لا يؤثر البيع في حقوق المستأجر، فحقوقه الثابتة له بموجب عقد الإيجار لا تتأثر بانتقال ملكية العين إلى شخص آخر.
ومعنى ذلك عمليًّا أن المستأجر لا يفقد حقوقه في الانتفاع بالعين لمجرد أن المالك باعها. فالبيع والإيجار يجتمعان: المشتري يتملك العين، والمستأجر يحتفظ بحقوقه.
ولا تفصّل المادة كيف تنتقل العلاقة الإيجارية إلى المشتري ولا الإجراءات المتعلقة بذلك، فهي تقتصر على تقرير صحة البيع وعدم تأثيره في حقوق المستأجر.
ومن يواجه خلافًا مع مشترٍ جديد حول حقوقه كمستأجر فيحسن أن يستشير محامٍ متخصص في القضايا العقارية أو المدنية.
مثال عملي
يسكن ماجد في شقة بالخبر بعقد إيجار مدته سنتان، وبعد ستة أشهر باع المالك العمارة لمستثمر. البيع صحيح، لكنه لا يؤثر في حقوق ماجد الثابتة بعقد الإيجار، فلا يفقدها بسبب انتقال الملكية.
شرح استرشادي لا يغني عن استشارة محامٍ في حالتك.
محامو القضايا المدنية والتعويضات: اسأل محاميًا مختصًا عن حالتك
صف حالتك باختصار وسنرشّح لك محاميًا مختصًا في هذا النظام
محامو القضايا المدنية والتعويضات
محامون يتولّون هذا النوع من القضايا
- العمالية
- المدنية والتعويضات
- العمالية
- المدنية والتعويضات
أسئلة شائعة عن المادة 428 من نظام المعاملات المدنية
هل يحق للمالك بيع العقار المؤجر؟
نعم، يصح بيع المأجور ولو كان عقد الإيجار قائمًا.
هل يؤثر بيع العقار على عقد الإيجار؟
لا يؤثر بيع المأجور في حقوق المستأجر بحسب نص المادة.
هل يملك المشتري الجديد إلغاء حقوق المستأجر؟
المادة تنص على أن البيع لا يؤثر في حقوق المستأجر، فلا تسقط حقوقه بمجرد انتقال الملكية.
مواد أخرى عن عقد الإيجار
- المادة 287
تمنع المادة المقاصة بين دين للمودع لديه على المودع والوديعة، أو بين دين للمستعير على المعير والشيء المعار، إلا باتفاق الطرفين.
إذا كان للمودع لديه دينٌ على المودع أو كان للمستعير دين على المعير، فلا تقع المقاصة بين الدين والوديعة أو بين الدين والشيء المعار ولو كان الدين من نوع أي منهما
- المادة 296
تحدد المادة مدة 5 سنوات لعدم سماع الدعوى على المنكر في حقوق أصحاب المهن الحرة والحقوق الدورية المتجددة، مع استثناء ريع الحائز سيء النية وريع الوقف بمدة 10 سنوات.
دون إخلال بالنصوص النظامية، لا تُسمع الدعوى على المنكر بانقضاء (خمس) سنوات في الحقوق الآتية: أ- حقوق أصحاب المهن الحرة، كالأطباء والمحامين والمهندسين عما أدوه م
- المادة 407
تعرّف المادة الإيجار بأنه عقد يمكّن فيه المؤجر المستأجر من الانتفاع بشيء غير قابل للاستهلاك مدة معينة مقابل أجرة.
الإيجار عقد يُمَكِّنُ بمقتضاه المؤجر المستأجر من الانتفاع مدةً معينةً بشيءٍ غير قابل للاستهلاك مقابل أجرةٍ.
- المادة 408
تجيز المادة أن يكون المأجور عينًا أو منفعة أو حقًا، معينًا بالذات أو بالنوع، كما تجيز أن يكون حصة شائعة.
1- يصح أن يكون المأجور عينًا أو منفعةً أو حقًّا؛ سواء كان معيَّنًا بالذات أو بالنوع. 2- يصح أن يكون المأجور حصَّةً شائعة.
- المادة 409
تجيز المادة الاكتفاء ببيان أسس صالحة لتحديد الأجرة، وتجيز أن تكون الأجرة مبلغًا معينًا مع نسبة معلومة من الناتج أو الربح.
يصح أن يقتصر تقدير الأجرة على بيان أسسٍ صالحةٍ تتحدد بمقتضاها، ويصح أن تكون بمبلغٍ معيَّنٍ مع نسبةٍ معلومةٍ من الناتج أو من الربح.
- المادة 410
تجيز المادة أن يُشترط في عقد الإيجار تعجيل الأجرة أو تأجيلها أو تقسيطها.
يصح اشتراط تعجيل الأجرة أو تأجيلها أو تقسيطها.
النصوص منقولة من الموقع الرسمي لهيئة الخبراء بمجلس الوزراء لأغراض الاطلاع، والمرجع عند الاختلاف هو النص المنشور رسميًا. المحتوى لا يُعدّ استشارة قانونية.

