اشتريت شقة في عمارة سكنية بالخبر، وبعد سنة أبلغني رئيس جمعية الملاك بأن عليّ رسومًا سنوية للصيانة والنظافة والمصعد، ومبلغًا متأخرًا عن الفترة السابقة. أنا لا أستخدم المصعد لأني في الدور الأرضي، وأرى أن المبلغ مبالغ فيه ولم يُعرض علينا أي حساب. هل يلزمني الدفع؟ وهل يحق لهم مطالبتي عن فترة المالك السابق؟
إجابةمكتب المحامي الدكتور علي الربيعي وشركة اتحاد العصر القانونية موثّق مُجيب نشط
الأصل أن مالك الوحدة في العقار المفرز ملزم بالمساهمة في نفقات الأجزاء المشتركة، مثل الصيانة والنظافة والحراسة والمصعد. وينظم ذلك نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها ولائحته، تحت إشراف الهيئة العامة للعقار وعبر منصة «ملاك». وتُوزَّع النفقات عادة بنسبة حصة كل وحدة في الأجزاء المشتركة، ما لم ينص نظام الجمعية الأساسي أو قرار جمعيتها العامة على خلاف ذلك.
وعدم استخدامك للمصعد لا يعفيك من حصتك تلقائيًا، فالإعفاء أو التخفيض يحتاج إلى نص في لائحة الجمعية أو قرار نظامي منها.
في المقابل، الالتزام يقوم على إجراءات صحيحة، ومن حقك التحقق من الآتي:
1. أن جمعية الملاك مسجلة نظاميًا في منصة «ملاك» ولها رئيس معتمد. 2. أن الميزانية والرسوم أُقرت من الجمعية العامة للملاك وفق النصاب المطلوب. 3. الاطلاع على الحسابات والفواتير وطريقة احتساب حصتك. ويمكنك طلب ذلك كتابيًا، فإن لم يُستجب لك فتقدّم بشكوى إلى الهيئة العامة للعقار عبر المنصة.
أما مستحقات الفترة السابقة لتملكك، فالأصل أنها في ذمة المالك السابق. راجع عقد الشراء، وتحقق مما إذا كان البائع قد قدّم ما يثبت سداد مستحقات الجمعية عند نقل الملكية. وإذا ألزمتك الجمعية بها لأي سبب، فلك الرجوع على البائع بما دفعته.
إذا رفضت الدفع دون مسوّغ، فقد تطالبك الجمعية بالمبالغ المستحقة نظامًا، وقد يصل الأمر إلى القضاء أو التنفيذ وما يترتب عليه من تكاليف. لذلك أنصحك بالاعتراض المكتوب الموثّق، وطلب الحسابات، وسداد ما يثبت أنه مستحق عليك عن فترة تملكك فقط، مع حفظ حقك في الاعتراض على الباقي. ويحسن عرض العقد ولائحة الجمعية ومحاضرها على محامٍ لدراستها قبل اتخاذ أي خطوة.
ما يُعرف شعبيًا بـ«اتحاد الملاك» هو «جمعية الملاك» في نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها. والنظام يجعل كل مالك وحدة في عقار مفرز شريكًا في الأجزاء المشتركة، كالمداخل والممرات والمصاعد والسطح والخزانات، وملزمًا بالمساهمة في نفقات حفظها وصيانتها وإدارتها بنسبة حصته، ما لم يتفق الملاك على غير ذلك في نظام الجمعية.
ولا يُعفى المالك من هذه المساهمة لمجرد أنه لا يستخدم جزءًا معينًا كالمصعد، أو لأنه تنازل عن الانتفاع بالأجزاء المشتركة؛ فالالتزام مرتبط بالملكية لا بالاستخدام. لذلك فالأصل أنك ملزم بالدفع.
لكن هذا الالتزام له ضوابط تحميك أيضًا: 1. يجب أن تكون الجمعية مسجلة نظاميًا لدى الهيئة العامة للعقار عبر منصة «ملاك». 2. تُقر الميزانية والرسوم بقرارات الجمعية وفق النصاب والتصويت المقرر، ويحق لك الاطلاع على الحسابات وأوجه الصرف. 3. يحق لك الاعتراض على قرار الجمعية إذا خالف النظام أو نظامها الأساسي، وفق الإجراءات المحددة في النظام ولائحته.
أما المتأخرات عن فترة المالك السابق، فالمسألة تحتاج إلى نظر في عقد الشراء وفيما إذا كانت المستحقات ثابتة على الوحدة قبل انتقالها إليك. وفي الغالب يُطالب بها من كان مالكًا وقت استحقاقها، ويمكنك الرجوع على البائع إن أُلزمت بها.
وإذا امتنع المالك عن الدفع دون مسوغ، فللجمعية مطالبته نظامًا، وقد تتخذ إجراءات التحصيل عبر الجهات المختصة، وقد يصل الأمر إلى محكمة التنفيذ بحسب طبيعة المستند الذي تملكه الجمعية. والامتناع ليس الوسيلة الصحيحة للاعتراض، بل قد يحمّلك متأخرات أكبر.
الخطوة الصحيحة: اطلب كتابيًا من رئيس الجمعية نسخة من قرار إقرار الرسوم والميزانية وكشف الحساب، وتحقق من تسجيل الجمعية في منصة «ملاك»، ثم اعترض على البنود غير المبررة بالطرق النظامية.
ننصحك بمراجعة محامٍ مختص في القضايا العقارية لمراجعة قرارات الجمعية وعقد شرائك قبل الدفع أو الاعتراض.
الإجابات معلومات قانونية عامة بحسب ما ذكره السائل، ولا تُعد استشارة قانونية ملزمة ولا تغني عن مراجعة محامٍ مرخّص يطّلع على المستندات.
