أملك أنا وابن عمي أرضًا زراعية في الأحساء بالشيوع، لكل منا النصف، ولم نقسمها. علمت مؤخرًا أنه باع نصيبه لشخص لا نعرفه دون أن يعرض علي الشراء. أريد أن أشتري النصيب بالسعر نفسه حتى لا يدخل شريك غريب. هل يحق لي ذلك نظامًا؟ وهل هناك مدة محددة يجب أن أتحرك خلالها؟
إجابةمكتب المحامي الدكتور علي الربيعي وشركة اتحاد العصر القانونية موثّق مُجيب نشط
نعم، من حيث الأصل يحق لك المطالبة بالشفعة. فالشريك في عقار مملوك على الشيوع ولم يُقسم له أن يتملك الحصة المبيعة لغير الشريك بالثمن نفسه والمصروفات التي تحمّلها المشتري. وهذا مقرر في الفقه الذي تطبقه المحاكم السعودية، وفي نظام المعاملات المدنية. وتنطبق هذه الصورة على حالتك، فالأرض مشتركة بالنصف ولم تُقسم، وبيعت الحصة لأجنبي.
أما المدة فهي أهم ما في المسألة. الشفعة حق يسقط بالتأخير، والأصل فيها المبادرة فور العلم بالبيع. وقد وضع نظام المعاملات المدنية مددًا قصيرة لإعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة ثم لرفع الدعوى، كما يسقط الحق بمرور مدة أطول من تاريخ البيع ولو لم تعلم به. لذلك لا تؤخر التحرك ولو لأيام، فالتأخير بلا عذر قد يُعدّ تنازلًا.
الخطوات العملية:
1. أثبت تاريخ علمك بالبيع، واحصل على ما يثبت إتمامه، مثل بيانات صك الإفراغ للمشتري الجديد.
2. أعلن رغبتك في الأخذ بالشفعة كتابيًا وبوسيلة يمكن إثباتها، ووجّه الإعلان إلى البائع والمشتري.
3. ارفع دعوى الشفعة عبر منصة ناجز أمام المحكمة العامة في الأحساء، وأرفق صك ملكيتك وما يثبت البيع.
4. جهّز الثمن الذي تم به البيع، فالمحكمة قد تشترط إيداعه أو إثبات القدرة على دفعه.
انتبه إلى ألا يصدر منك تصرف يُفهم منه رضاك بالمشتري شريكًا، كالتفاوض معه على القسمة أو الإيجار، فقد يُحتج به على إسقاط حقك. وإذا ادعى المشتري ثمنًا أعلى من الحقيقي، فيمكن المنازعة في ذلك أمام المحكمة.
الحكم في النهاية يتوقف على ثبوت الشروط وتقدير المحكمة، ولا يمكن ضمان نتيجته مسبقًا. وأنصحك بمراجعة محامٍ فورًا لدراسة الصكوك وحساب المدد بدقة قبل فواتها.
نعم، هذه هي الصورة الأساسية لحق الشفعة. والشفعة اليوم منظمة في نظام المعاملات المدنية، وهي حق الشريك في أن يتملك الحصة المبيعة من العقار المشترك بدلًا من المشتري، بالثمن نفسه وما تحمله المشتري من نفقات العقد. والغاية منها دفع ضرر دخول شريك أجنبي.
ومن أبرز أحكامها في النظام أنها حق للشريك في العقار المملوك على الشيوع، فلا تثبت للجار لمجرد الجوار، وأنها تكون في البيع فقط فلا شفعة إذا انتقلت الحصة بهبة أو إرث أو وصية، وأنها في العقار دون المنقول، وأنها لا تتجزأ؛ فإما أن تأخذ الحصة المبيعة كلها أو تتركها.
والمدد مهمة جدًا وقصيرة، والإخلال بها يُسقط الحق: 1. إذا وجّه إليك البائع أو المشتري إعذارًا يطلب منك إبداء رغبتك، ويتضمن بيانات المشتري والعقار والثمن وشروط البيع، فعليك أن تبلغهما برغبتك في الأخذ بالشفعة خلال المدة القصيرة التي يحددها نظام المعاملات المدنية من تاريخ الإعذار. 2. بعد إبلاغهما برغبتك يجب رفع دعوى الشفعة خلال المدة التي يحددها النظام من تاريخ ذلك الإبلاغ. 3. لا تُسمع دعوى الشفعة في جميع الأحوال بعد مضي مدة محددة نظامًا من تاريخ تسجيل البيع.
كما يسقط الحق إذا تنازلت عنه صراحة أو ضمنًا، ولو قبل البيع، كأن توافق كتابيًا على بيع الحصة للمشتري.
عمليًا، تحقق أولًا من تاريخ البيع وتسجيله عبر بيانات الصك أو السجل العقاري، ثم أبلغ البائع والمشتري كتابيًا وبوسيلة يمكن إثباتها برغبتك في الأخذ بالشفعة، ثم ارفع دعوى الشفعة عبر ناجز أمام المحكمة المختصة، واستعد لدفع الثمن الحقيقي، وقد تمنحك المحكمة مهلة لإيداعه.
إذا ادعيت أن الثمن المذكور في العقد مبالغ فيه صوريًا لإبعادك، فهذه مسألة إثبات تنظرها المحكمة.
ننصحك بمراجعة محامٍ مختص في القضايا العقارية فورًا، لأن مدد الشفعة قصيرة وأي تأخير قد يُسقط حقك نهائيًا.
الإجابات معلومات قانونية عامة بحسب ما ذكره السائل، ولا تُعد استشارة قانونية ملزمة ولا تغني عن مراجعة محامٍ مرخّص يطّلع على المستندات.
