أملك بيتًا ومحلين تجاريين على شارع رئيسي في المدينة المنورة، وأبلغتني الأمانة بأن العقار سيُنزع لصالح مشروع توسعة طريق. عرضوا علي مبلغ تعويض أراه أقل بكثير من قيمة العقار في السوق، كما أن المحلين مؤجران وأخسر دخلهما. كيف يُحسب التعويض نظامًا؟ وهل يمكنني الاعتراض؟ وماذا عن المستأجرين؟ وهل يمكنهم إخراجي قبل صرف التعويض؟
إجابةمكتب المحامي الدكتور علي الربيعي وشركة اتحاد العصر القانونية موثّق مُجيب نشط
ينظّم هذه المسألة نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار ولائحته التنفيذية. وبموجبه يُقدَّر التعويض على النحو الآتي:
تتولى لجنة مختصة حصر العقار ووصفه بكل مكوناته من أرض ومبانٍ ومحلات وتجهيزات، ثم تقدّر لجنة أخرى قيمته بسعر السوق وقت صدور قرار النزع، مع مراعاة موقعه على شارع تجاري. وقد نص النظام على إضافة نسبة إلى التعويض المقدر جبرًا لكون النزع قسريًا، وهي في حدود علمي 20%، ويحسن التحقق من تطبيقها في قرار التقدير الخاص بك.
نعم، يحق لك الاعتراض على مبلغ التعويض أمام المحكمة الإدارية بديوان المظالم. والمدة النظامية للاعتراض قصيرة، وهي في حدود علمي ستون يومًا من تاريخ إبلاغك بقرار التقدير، فلا تتأخر حتى لا يسقط حقك. وأنصحك بما يلي:
1. اطلب نسخة رسمية من محضر الحصر والوصف وقرار التقدير، وتأكد أن جميع مكونات العقار مذكورة فيه. 2. استعن بمقيّم عقاري معتمد من الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين لإعداد تقرير بالقيمة السوقية، مع صفقات مماثلة في الموقع نفسه. 3. أرفق عقود الإيجار الموثقة في منصة إيجار لإثبات الطبيعة التجارية للعقار ودخله، فذلك مما يؤثر في القيمة. 4. قدّم الاعتراض مسببًا خلال المدة النظامية.
أما المستأجرون، فينتهي عقدهم عادةً بنزع الملكية، ولهم المطالبة بتعويض مستقل عمّا يملكونه من تجهيزات وتحسينات، ولا يُخصم ذلك من تعويضك.
أما وضع اليد على العقار، فالأصل نظامًا ألّا يتم قبل صرف التعويض أو إيداعه، مع منح المالك مهلة للإخلاء، إلا في حالات استثنائية يحددها النظام. وقبولك استلام المبلغ لا يمنعك من الاعتراض إذا تحفظت عليه كتابيًا.
ولا يمكن ضمان نتيجة الاعتراض، لذا أوصيك بمراجعة محامٍ لدراسة المستندات وقرار التقدير قبل فوات المدة.
نزع ملكية العقار للمنفعة العامة جائز نظامًا، لكنه مشروط بأن يكون مقابل تعويض عادل. وقد صدر نظام جديد لنزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت، يقوم على تقدير التعويض بحسب القيمة السوقية الحالية للعقار.
وأبرز ما يقرره النظام الجديد في التعويض أن العقار يُقدَّر بقيمته السوقية العادلة عن طريق مقيمين معتمدين، وقد يقرر النظام نسبة إضافية فوق القيمة السوقية تعويضًا عن النزع نفسه، ويُعوَّض المالك كذلك عن الأضرار الناتجة عن إجراءات النزع. وفي وضع اليد المؤقت يستحق المالك أجرة المثل مدة وضع اليد مع إضافة نسبة عليها، والتعويض عن الأضرار.
ونصيحتنا ألا تقبل المبلغ أو توقّع على محضر الاستلام قبل أن تطّلع على تقرير التقييم كاملًا، وتتأكد من أنه شمل كل عناصر العقار: الأرض، والمباني، والمحلات التجارية، وأي تحسينات أجريتها.
حقك في الاعتراض: 1. إذا رأيت أن التقدير أقل من القيمة الحقيقية، فلك أن تطلب إعادة التقدير وفق الإجراءات والمدد التي يحددها النظام ولائحته، فاسأل الجهة النازعة كتابيًا عن طريقة الاعتراض ومدته فور تبلغك بالتقدير. 2. أرفق بالاعتراض ما يدعم موقفك، كتقييم مستقل من مقيم معتمد لدى الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين، وعقود الإيجار، وأسعار صفقات مماثلة قريبة. 3. إذا لم تُنصفك الجهة الإدارية، فالمنازعة في قرار النزع أو في التعويض تكون أمام المحكمة الإدارية في ديوان المظالم، مع مراعاة المدد النظامية للتظلم ورفع الدعوى.
أما المستأجرون، فعقود الإيجار تنتهي بنزع الملكية، وما يترتب لهم من حقوق تجاه الجهة النازعة يحكمه النظام. وعليك أن تشعرهم مبكرًا وتسوي معهم الأجرة المدفوعة مقدمًا حتى لا تنشأ نزاعات جانبية.
ننصحك بمراجعة محامٍ مختص في القضايا العقارية والإدارية قبل التوقيع على أي مستند، ليراجع تقرير التقييم ويقدم الاعتراض في مدته النظامية.
الإجابات معلومات قانونية عامة بحسب ما ذكره السائل، ولا تُعد استشارة قانونية ملزمة ولا تغني عن مراجعة محامٍ مرخّص يطّلع على المستندات.
