المادة 1 من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها
المادة الأولى · الفصل الأول: تعريفات
تعرّف المادة المصطلحات الأساسية في النظام، مثل الفرز والوحدة العقارية المفرزة والأجزاء المشتركة والعقار المشترك والمجمع العقاري وجمعية الملاك والمدير والصيانة.
النص الرسمي
لم تُعدَّل هذه المادة منذ صدور النظام.
يقصد بالكلمات والعبارات الآتية - أينما وردت في هذا النظام - المعاني المبينة أمام كل منها، ما لم يقتض السياق غير ذلك:
النظام: نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها.
اللائحة: اللائحة التنفيذية للنظام.
الهيئة: الهيئة العامة للعقار.
المالك: الشخص ذو الصفة الطبيعية أو المعنوية الذي يمتلك وحدة أو أكثر من الوحدات العقارية المفرزة.
الأرض: العقار المخصص لتشييد بناء أو أكثر عليه بمرافقه وخدماته، ومستكملة فيه الإجراءات النظامية المعتمدة.
الفرز: إجراء بموجبه يتم تقسيم العقار المقام عليه بناء إلى وحدات مستقلة لغرض التصرف في كل وحدة على حدة.
الوحدة العقارية المفرزة: الجزء المحدد في العقار المشترك الذي يخول مالكه الانتفاع به والتصرف فيه مستقلاً عن أجزاء العقار الأخرى، ويشمل ذلك المنزل أو الشقة أو الطبقة أو المحل التجاري أو المرآب (كراج)، أو أي جزء من العقار المشترك أو المجمع العقاري يمكن تملكه أو الانتفاع به أو التصرف فيه؛ بشكل مستقل.
الأجزاء المشتركة: أجزاء من العقار المشترك أو المجمع العقاري معدة للاستعمال المشترك، أو التي تقتضي طبيعتها اشتراك ملكيتها بين ملاك الوحدات العقارية المفرزة، وتشمل: الأرض، والمداخل، والممرات، والمواقف، والخزانات، والقنوات، والخدمات، والمسابح، والحدائق، والساحات، والمصاعد، ونحوها.
العقار المشترك: عقار مكون من وحدات عقارية مفرزة وأجزاء مشتركة.
المجمع العقاري: مجموعة من العقارات المشتركة ذات الاستعمال الواحد أو متعددة الاستعمالات التي تقع ضمن مساحة جغرافية محددة، وترتبط ببعضها من خلال أجزاء مشتركة.
جمعية الملاك: كيان يؤسسه الملاك - أو من يمثلهم - في عقار مشترك لغرض إدارة جميع شؤون ذلك العقار، وفقاً لأحكام النظام والنظام الأساسي.
النظام الأساسي: النظام الأساسي لجمعية الملاك.
الميزانية: ميزانية جمعية الملاك السنوية لإدارة العقار المشترك.
الجمعية العامة: الجمعية العامة لجمعية الملاك.
المدير: الشخص أو الأشخاص ذوو الصفة الطبيعية أو المعنوية المعينون لإدارة العقار المشترك أو المجمع العقاري.
الصيانة: الأعمال اللازمة لحفظ العقار المشترك أو المجمع العقاري وحفظ منفعتهما.
المصدر الرسمي: نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها — هيئة الخبراء بمجلس الوزراء
شرح المادة 1 بلغة مبسطة
هذه المادة هي قاموس النظام؛ فهي تحدد معنى الكلمات التي تتكرر في بقية مواده، وتُفهم بها هذه الكلمات أينما وردت ما لم يقتض السياق غير ذلك. وأهم هذه التعريفات:
- الفرز: تقسيم العقار المقام عليه بناء إلى وحدات مستقلة حتى يمكن التصرف في كل وحدة على حدة.
- الوحدة العقارية المفرزة: الجزء المحدد في العقار المشترك الذي يملك صاحبه الانتفاع به والتصرف فيه مستقلاً، كالمنزل أو الشقة أو الطبقة أو المحل التجاري أو المرآب (الكراج)، أو أي جزء يمكن تملكه أو الانتفاع به أو التصرف فيه بشكل مستقل.
- الأجزاء المشتركة: ما أُعد للاستعمال المشترك أو تقتضي طبيعته اشتراك الملاك في ملكيته، مثل الأرض والمداخل والممرات والمواقف والخزانات والمصاعد والمسابح والحدائق والساحات ونحوها.
- العقار المشترك: عقار يتكون من وحدات مفرزة وأجزاء مشتركة، كعمارة شقق مفرزة.
- المجمع العقاري: مجموعة عقارات مشتركة في مساحة جغرافية محددة ترتبط ببعضها بأجزاء مشتركة، وقد تكون ذات استعمال واحد أو متعددة الاستعمالات.
- المالك: الشخص الطبيعي أو المعنوي الذي يملك وحدة مفرزة أو أكثر.
- جمعية الملاك: كيان يؤسسه الملاك أو من يمثلهم لإدارة جميع شؤون العقار المشترك، ولها نظام أساسي وجمعية عامة وميزانية سنوية.
- المدير: الشخص أو الأشخاص المعينون لإدارة العقار المشترك أو المجمع العقاري.
- الصيانة: الأعمال اللازمة لحفظ العقار المشترك أو المجمع العقاري وحفظ منفعتهما.
كما تحدد المادة أن الهيئة هي الهيئة العامة للعقار، واللائحة هي اللائحة التنفيذية للنظام. وتستند إلى هذه التعريفات أحكام مثل المادة 2 التي تجيز لمالك الأرض أن يبني عليها ويفرز البناء إلى وحدات مستقلة ويصدر صكاً لكل وحدة.
شرح استرشادي لا يغني عن استشارة محامٍ في حالتك.
محامو القضايا العقارية: اسأل محاميًا مختصًا عن حالتك
صف حالتك باختصار وسنرشّح لك محاميًا مختصًا في هذا النظام
محامو القضايا العقارية
محامون يتولّون هذا النوع من القضايا
- العمالية
- الجزائية
- العمالية
- التجارية والشركات
أسئلة شائعة عن المادة 1 من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها
ما المقصود بالوحدة العقارية المفرزة؟
هي الجزء المحدد في العقار المشترك الذي يملك صاحبه الانتفاع به والتصرف فيه مستقلاً، كالشقة أو المنزل أو الطبقة أو المحل التجاري أو المرآب.
هل المصاعد والمواقف من الأجزاء المشتركة؟
نعم، فقد ذكر التعريف من الأجزاء المشتركة المداخل والممرات والمواقف والخزانات والمصاعد والمسابح والحدائق ونحوها.
ما الفرق بين العقار المشترك والمجمع العقاري؟
العقار المشترك عقار واحد مكون من وحدات مفرزة وأجزاء مشتركة، أما المجمع العقاري فمجموعة عقارات مشتركة في مساحة محددة ترتبط ببعضها بأجزاء مشتركة.
مواد أخرى عن فرز الوحدات العقارية
- المادة 2
تجيز المادة لمالك الأرض بصك مستوفٍ للمتطلبات أن يبني عليها ويفرز البناء إلى وحدات مستقلة بصك لكل وحدة، وتوجب ترقيم الوحدات ترقيماً تسلسلياً لا يتكرر.
1- لكل مالك أرض بصك مستوفٍ للمتطلبات الشرعية والنظامية أن يبني عليها بناءً ويفرزه إلى وحدات مستقلة، وله إصدار صك ملكية لكل وحدة عقارية مفرزة، وذلك بحسب الإجراءا
- المادة 3
تجيز المادة إعادة فرز العقار المشترك أو تغيير استعماله بموافقة الجمعية العامة والمرتهن إن وجد، مع تعديل المخطط، وتحدد حصص الملاك فيما ينتج عن التغيير.
1- يجوز إعادة فرز العقار المشترك أو جزء منه أو تغيير استعمالاته؛ بعد موافقة الجمعية العامة، وموافقة المرتهن إن وجد. ولا يخل ذلك بحق المتضرر في اللجوء إلى المحكم
- المادة 4
تجعل المادة اعتماد الفرز وإعادة الفرز من اختصاص الهيئة العامة للعقار، وتحيل الإجراءات إلى اللائحة، وتجيز للهيئة إسناد بعض أنشطتها إلى القطاع الخاص.
تعتمد الهيئة الفرز وإعادة الفرز، وتحدد اللائحة الإجراءات اللازمة لذلك، وللهيئة إسناد بعض أنشطتها في هذا الخصوص إلى القطاع الخاص.
- المادة 5
توجب المادة تضمين عقد شراكة بناء العقار المشترك بيانات الشركاء والأرض والصك والحقوق والالتزامات، وتجيز للشركاء قسمة حصصهم وحدات مفرزة، مع اللجوء للمحكمة عند الخلاف.
1- على الشركاء عند بناء عقار مشترك تضمين عقد الشراكة أسماء أصحاب الحصص العينية وأصحاب الحصص النقدية، وأوصاف الأرض المعدة للبناء، ورقم صك الملكية وتاريخه ومصدره،
- المادة 31
تحدد المادة أن مجلس إدارة الهيئة يقترح اللائحة، وأنها تصدر بقرار من وزير الإسكان خلال 180 يوماً من تاريخ صدور النظام.
يقترح مجلس إدارة الهيئة اللائحة وتصدر بقرار من وزير الإسكان خلال (مائة وثمانين) يوماً من تاريخ صدور النظام.
- المادة 32
تقرر المادة أن النظام يحل محل نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها الصادر بالمرسوم الملكي (م/5) وتاريخ 11/2/1423هـ، ويلغي ما يتعارض معه من أحكام.
يحل النظام محل نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها، الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م / 5) والتاريخ 11 / 2 / 1423هـــ، ويلغي كل ما يتعارض معه من أحكام.
النصوص منقولة من الموقع الرسمي لهيئة الخبراء بمجلس الوزراء لأغراض الاطلاع، والمرجع عند الاختلاف هو النص المنشور رسميًا. المحتوى لا يُعدّ استشارة قانونية.