المادة 7 من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها
المادة السابعة · الفصل الثالث: أحكام الملكية
تقرر المادة أن ملاك الوحدات شركاء في الأجزاء المشتركة، وتنظم ملكية الجدران والأسقف الفاصلة، وتحدد حصة كل مالك بنسبة مساحة وحدته، وتلحق الحصة بالوحدة في التصرفات.
النص الرسمي
لم تُعدَّل هذه المادة منذ صدور النظام.
1- يكون ملاك الوحدات العقارية المفرزة في عقار مشترك واحد شركاء في الأجزاء المشتركة، وإذا تعدد ملاك وحدة عقارية مفرزة فإنهم يعدون جميعاً شركاء على الشيوع في ملكية الأجزاء المشتركة. وفي جميع الأحوال للملاك الاتفاق على غير ذلك.
2- تكون ملكية الحواجز الجانبية، والحيطان، والأرضيات، والأسقف، بين وحدتين عقاريتين مفرزتين متلاصقتين مشتركة بين ملاكها ما لم يكن بينهما فاصل إنشائي، وما لم يثبت غير ذلك، ولا يحق لأي من الملاك استعمال الجزء المخصص له فيما يلحق ضرراً بالآخر أو بباقي الملاك.
3- تكون الأجزاء المشتركة التي تقتصر منفعتها على بعض المالكين ملكاً مشتركاً بينهم، ما لم يتفق على غير ذلك.
4- تكون حصة كل مالك في الأجزاء المشتركة - فيما لا يقبل القسمة - جزءاً مشاعاً، وتلحق بوحدته العقارية المفرزة إلحاقاً تاماً في جميع التصرفات النظامية الواقعة على الوحدة، ما لم يتفق على غير ذلك.
5- تكون حصة كل مالك في الأجزاء المشتركة بما يعادل نسبة مساحة وحدته العقارية المفرزة إلى إجمالي مساحة الوحدات العقارية المفرزة في الوثيقة الصادرة عن الهيئة باعتماد الفرز أو في رخصة بناء العقار المشترك في حالة بيع الوحدات العقارية المفرزة على الخارطة. ويجوز الاتفاق على الأخذ في الاعتبار قيمة الوحدة المفرزة، ومساحتها.
المصدر الرسمي: نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها — هيئة الخبراء بمجلس الوزراء
شرح المادة 7 بلغة مبسطة
تنظم هذه المادة من يملك الأجزاء المشتركة في العمارة وبأي نسبة، في خمس فقرات:
- الشراكة في الأجزاء المشتركة: ملاك الوحدات في العقار الواحد شركاء في الأجزاء المشتركة، وإذا تعدد ملاك وحدة واحدة فهم جميعاً شركاء على الشيوع فيها. وللملاك الاتفاق على غير ذلك.
- الفواصل بين وحدتين متلاصقتين: الحواجز الجانبية والحيطان والأرضيات والأسقف بين وحدتين متلاصقتين ملك مشترك بين مالكيهما، ما لم يكن بينهما فاصل إنشائي، وما لم يثبت غير ذلك. ولا يحق لأي منهما استعمال الجزء المخصص له بما يضر بالآخر أو بباقي الملاك.
- أجزاء تخص بعض الملاك: الأجزاء المشتركة التي تقتصر منفعتها على بعض الملاك تكون ملكاً مشتركاً بينهم وحدهم، ما لم يتفق على غير ذلك.
- الحصة تتبع الوحدة: حصة المالك في الأجزاء المشتركة التي لا تقبل القسمة جزء مشاع، يلحق بوحدته إلحاقاً تاماً في جميع التصرفات النظامية؛ فإذا باع شقته انتقلت حصته معها، ما لم يتفق على غير ذلك.
- طريقة حساب الحصة: تعادل حصة كل مالك نسبة مساحة وحدته إلى إجمالي مساحة الوحدات المفرزة في وثيقة الهيئة باعتماد الفرز، أو في رخصة البناء إذا بيعت الوحدات على الخارطة. ويجوز الاتفاق على مراعاة قيمة الوحدة ومساحتها.
وتكمل المادة 8 هذه الأحكام بتقرير أن التصرف في كل وحدة يكون مستقلاً عن غيرها، وأن للمالك الانتفاع بوحدته بما لا يتعارض مع استعمالها المخصص. وعند الخلاف حول ملكية جزء معين يحسن استشارة محامٍ متخصص في القضايا العقارية.
مثال عملي
في عمارة إجمالي مساحة وحداتها المفرزة 1000 متر مربع، يملك عبدالله شقة مساحتها 150 متراً، فتكون حصته في الأجزاء المشتركة 15% ما لم يتفق الملاك على مراعاة القيمة أيضاً. وإذا باع شقته، انتقلت حصته في الأجزاء المشتركة مع الشقة إلى المشتري.
شرح استرشادي لا يغني عن استشارة محامٍ في حالتك.
محامو القضايا العقارية: اسأل محاميًا مختصًا عن حالتك
صف حالتك باختصار وسنرشّح لك محاميًا مختصًا في هذا النظام
محامو القضايا العقارية
محامون يتولّون هذا النوع من القضايا
- العمالية
- الجزائية
- العمالية
- التجارية والشركات
أسئلة شائعة عن المادة 7 من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها
كيف تُحسب حصتي في الأجزاء المشتركة؟
بنسبة مساحة وحدتك إلى إجمالي مساحة الوحدات المفرزة في وثيقة اعتماد الفرز، أو في رخصة البناء عند البيع على الخارطة، ويجوز الاتفاق على مراعاة القيمة والمساحة.
من يملك الجدار الفاصل بين شقتين؟
يكون مشتركاً بين مالكي الشقتين المتلاصقتين ما لم يكن بينهما فاصل إنشائي وما لم يثبت غير ذلك.
هل أستطيع بيع شقتي دون حصتها في الأجزاء المشتركة؟
تلحق حصة المالك المشاعة في الأجزاء المشتركة بوحدته إلحاقاً تاماً في جميع التصرفات النظامية، ما لم يتفق على غير ذلك.
مواد أخرى عن الأجزاء المشتركة وحقوق الملاك
- المادة 1
تعرّف المادة المصطلحات الأساسية في النظام، مثل الفرز والوحدة العقارية المفرزة والأجزاء المشتركة والعقار المشترك والمجمع العقاري وجمعية الملاك والمدير والصيانة.
يقصد بالكلمات والعبارات الآتية - أينما وردت في هذا النظام - المعاني المبينة أمام كل منها، ما لم يقتض السياق غير ذلك: النظام: نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها
- المادة 8
تقرر المادة أن التصرف في كل وحدة مفرزة يكون مستقلاً عن غيرها، وأن للمالك حق الانتفاع بوحدته بما لا يتعارض مع الاستعمال المخصص لها.
1- يكون التصرف في جميع الوحدات العقارية المفرزة أو بعضها باعتبار كل وحدة منها مستقلة عن الأخرى. 2- لكل مالك الحق في أن ينتفع بوحدته العقارية المفرزة، بما لا يتع
- المادة 9
تمنع المادة المالك من الغلو في استعمال وحدته أو الأجزاء المشتركة إضراراً بجاره، وتجيز طلب إزالة المضار غير المألوفة، وتحظر المساس بالهيكل والواجهات وإشغال الأجزاء المشتركة.
1- على كل مالك وفقاً لأحكام النظام، ألا يغلو في استعمال حقه في الانتفاع بوحدته العقارية المفرزة أو بالأجزاء المشتركة إلى الحد الذي يضر بجاره، وليس للجار أن يرجع
- المادة 10
تحدد المادة توزيع التعويض عند نزع ملكية العقار المشترك أو جزء منه للمصلحة العامة: لكل مالك بنسبة قيمة ما يملكه، ولصاحب الجزء المفرز إذا كان هو المنزوع.
دون إخلال بما تقضي به الأنظمة ذات الصلة، إذا اقتضت المصلحة العامة نزع ملكية العقار المشترك أو جزء منه، يكون التعويض لكل مالك بقدر نسبة قيمة ما يملكه من العقار ا
- المادة 14
تقرر المادة أن جمعية الملاك تمثل الملاك في التصرفات التي تنشأ على الأجزاء المشتركة.
تعد جمعية الملاك ممثلةً للملاك فيما يتعلق بالتصرفات التي تنشأ على الأجزاء المشتركة.
- المادة 16
تمنع المادة جمعية الملاك من الحد أو التقييد من حقوق المالك في التصرف بوحدته أو الانتفاع بها أو بالأجزاء المشتركة في حدود أغراضها وبما لا يضر بباقي الملاك.
ليس لجمعية الملاك أن تحد أو أن تقيد من حقوق المالك في التصرف بوحدته العقارية المفرزة، أو في الانتفاع بها، أو بالأجزاء المشتركة في حدود الأغراض التي أعدت من أجله
النصوص منقولة من الموقع الرسمي لهيئة الخبراء بمجلس الوزراء لأغراض الاطلاع، والمرجع عند الاختلاف هو النص المنشور رسميًا. المحتوى لا يُعدّ استشارة قانونية.