Article 15 of the Saudi Eminent Domain Implementing Regulations
المادة 15 من اللائحة التنفيذية لنظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار
The article regulates the assessment committee's work: quorum and decisions, its report and its approval within 15 days, finality of its decision after 30 days, the conflict-of-interest declaration, and the accreditation of the two expert members.
Official text (Arabic)
This article has not been amended since the law was issued.
1- تتولى الجهة صاحبة المشروع مهمة تنسيق عمل لجنة التقدير والدعوة إلى اجتماعاتها، ولا تكون اجتماعات اللجنة صحيحة إلا بحضور جميع أعضائها، وتتخذ قراراتها بأغلبية أصوات الأعضاء.
2- تعد لجنة التقدير محضراً تدون فيه جميع المداولات والقرارات التي تتوصل إليها، وتُبَين فيه العقارات محل البحث ومشتملاتها، وبيان المبلغ الإجمالي للتعويض، وأسماء الأعضاء المعترضين على التقدير ومقدار ما يرونه من تقدير وسبب اعتراضهم، ويوقعه جميع أعضاء اللجنة.
3- ترفع لجنة التقدير محضرها - فور اكتمال توقيع الأعضاء عليه - إلى الجهة صاحبة المشروع لاعتماده. وعلى الجهة صاحبة المشروع البت فيه وتزويد وزارة المالية بنسخة منه خلال مدة لا تتجاوز (خمسة عشر) يوماً من تاريخه.
4- يعد قرار لجنة التقدير نهائيًّا في حالة انقضاء ثلاثين يوماً من تاريخه دون اعتراض الجهة صاحبة المشروع، أو وزارة المالية على التقدير، وفي حالة الاعتراض تستكمل الجهة صاحبة المشروع الإجراءات وفقاً للفقرة (3) من المادة (التاسعة) من النظام.
5- عند تعذر تقدير العقارات المراد نزع ملكيتها، فعلى لجنة التقدير إعداد محضر تحدد فيه مدة التأجيل ومسوغاته، ورفعه إلى الجهة صاحبة المشروع لاعتماده.
6- على كل عضو من أعضاء لجنة التقدير - قبل مباشرة مهماته في اللجنة - تقديم إقرار خطي للجهة صاحبة المشروع يتضمن أنه ليس له أو لزوجته أو لأحد أصهاره أو أقاربه حتى الدرجة الرابعة حق أو مصلحة - مباشرة أو غير مباشرة - في أي من العقارات المشمولة بعملية نزع الملكية أو المتضررة من تلك العملية، وأنه ليس وكيلاً لأحد أصحاب الحقوق على أي من تلك العقارات أو وصيًّا أو قيِّما عليها، وفي حالة تحقق أيٍّ من تلك الحالات لدى أي عضو من الأعضاء؛ فعلى الجهة صاحبة المشروع أن تطلب من الجهة التي يتبعها هذا العضو تسمية عضو آخر بدلاً منه في اللجنة.
7- مع مراعاة أحكام نظام المقيمين المعتمدين الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/43) وتاريخ 1433/7/9 هـ، يشترط في عضوي الخبرة في لجنة التقدير أن يكونا من المختصين المعتمدين من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين.
8- للجنة التقدير الاستعانة بمن تراه من الخبراء أو الموظفين لمساعدتها في أداء مهماتها، ويُعد رأيهم في هذه الحالة استشاريًّا.
This is the official Arabic wording, the only legally binding version. We do not translate the law itself; the explanation below is ours. Official source: Bureau of Experts at the Council of Ministers
Article 15 explained in plain English
1. Meetings: the project owner coordinates the committee's work and calls its meetings; meetings are valid only with all members present, and decisions are taken by majority.
2. The report: it records the deliberations, decisions, the properties and their contents, the total compensation amount, and the names of members objecting, the amount of their assessment and its reason, and is signed by all members.
3. Approval: the report is submitted as soon as the signatures are complete to the project owner, which must rule on it and provide the Ministry of Finance with a copy within 15 days of its date.
4. Finality: the committee's decision becomes final after 30 days from its date without objection by the project owner or the Ministry of Finance; in case of objection the body completes the procedures under paragraph (3) of Article 9 of the Law.
5. Assessment not possible: the committee draws up a report stating the period of postponement and its grounds and submits it for approval.
6. Conflict of interest: each member submits, before starting his duties, a written declaration that neither he nor his wife nor any of his in-laws or relatives to the fourth degree has a right or interest, direct or indirect, in the properties covered or affected, and that he is not an agent, guardian or custodian of any holder of rights over them. If any of this applies, the body asks the member's employer to name a replacement.
7. The two expert members: subject to the Accredited Valuers Law issued by Royal Decree No. (M/43) dated 9/7/1433 AH, they must be accredited by the Saudi Authority for Accredited Valuers.
8. Experts: the committee may use experts or employees, and their opinion is advisory.
The article does not address the owner's own objection to the assessment. Anyone with comments on the assessment of their property can consult a lawyer specializing in real estate cases.
Translated from our Arabic explanation with machine assistance. For guidance only; it does not replace advice from a lawyer on your situation.
How we write and review contentAdministrative Law lawyers: ask a specialist about your case
Describe your situation briefly and we'll suggest a lawyer who specialises in this law
Administrative Law (Board of Grievances) lawyers
Lawyers who handle this kind of case
Dr. Ali Al-Rubaie Law Office and Ittihad Al-Asr Legal Company
Al-Safwa Law Office and Legal Consultancy
Frequently asked questions about Article 15 of the Saudi Eminent Domain Implementing Regulations
When does the assessment committee's decision become final?
After thirty days from its date without objection from the project owner or the Ministry of Finance to the assessment.
May a relative of the property owner sit on the assessment committee?
No. Each member submits a declaration that neither he, his wife, his in-laws nor his relatives to the fourth degree have a right or interest, otherwise a replacement member is named.
Are the assessment committee's meetings valid if one member is absent?
No. They are valid only with all its members present, and decisions are taken by majority.
What is the condition for the two expert members of the committee?
That they be specialists accredited by the Saudi Authority for Accredited Valuers.
More articles on Assessment Committee and Compensation Methods
- Article 4
The article requires the State Properties Authority to be notified of public-use sites within 30 days of the plan's approval, and sets the basis for assessing compensation for land allocated to them that the statutory percentage does not cover.
1 - على وزارة الشؤون البلدية والقروية إبلاغ وزارة المالية - مصلحة أملاك الدولة - بالمواقع المخصصة للاستعمالات العامة في المخططات التي تعتمد، وذلك خلال مدة لا تت
- Article 14
The article requires notifying owners and occupants of the date the assessment committee will visit, well before it starts, and regulates what is done when they refuse to let the committee carry out its work.
1- على الجهة صاحبة المشروع قبل مباشرة لجنة التقدير لمهماتها بوقت كافٍ؛ إبلاغ مالكي أو شاغلي العقارات - أو من يمثلونهم - بتاريخ ووقت وقــوف لجنة التقدير، وذلك من
- Article 16
The article requires the assessment committee to use one or more valuation methods, such as comparison, cost and income, and to state them in the decision, and sets what it is guided by in valuing buildings and structures.
1 - مع مراعاة المعايير والضوابط التي تضعها الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين، على لجنة التقدير الأخذ بطريقة أو أكثر من طرق التقدير، على أن توضح في قرار التقدير
The texts are reproduced from the official website of the Bureau of Experts at the Council of Ministers for reference; where they differ, the officially published Arabic text prevails. This content is not legal advice.