Article 15 of the Saudi Expropriation of Real Estate for Public Interest Law
المادة 15 من نظام نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة · الباب الثالث: الحصر والتقييم
A committee of three accredited valuers in the Authority reviews the valuation reports and recommends the average price, which the Governor approves and which is notified to owners within 90 days of referral of the survey report.
Official text (Arabic)
This article has not been amended since the law was issued.
1- تراجع التقارير -المعدة وفقاً للفقرة (3) من المادة (الرابعة عشرة) من النظام- لجنة تُشكل في الهيئة، تُكوَّن من ثلاثة مقيمين معتمدين، على أن يُراعى ألا يقل تصنيفهم المهني عن مستوى المقيمين المشار إليهم في المادة (الرابعة عشرة) من النظام؛ وذلك للتأكد من توافق جميع التقييمات الواردة في تلك التقارير مع معايير وأدلة التقييم.
2- يُحدَّد رئيس اللجنة -المشكلة بالفقرة (1) من هذه المادة- بقرار من المحافظ، وتنعقد بحضور جميع أعضائها.
3- إذا ظهر للجنة أن أيًّا من التقييمات لا يتوافق مع معايير وأدلة التقييم فيُستبعد، ويُكلف بإجراء التقييم مقيم معتمد آخر وفقاً للفقرة (2) من المادة (الرابعة عشرة) من النظام.
4- تتخذ اللجنة توصيتها بتحديد السعر المتوسط للتقييمات الواردة في التقارير المعدة وفقاً للفقرة (3) من المادة (الرابعة عشرة) من النظام والمتوافقة مع معايير وأدلة التقييم.
5- يصدر باعتماد السعر -المشار إليه في الفقرة (4) من هذه المادة- قرارٌ من المحافظ، وتُبلغ به الهيئة الجهة صاحبة المشروع أو الجهة المشرفة -بحسب الأحوال- ومالكي العقارات المقرر نزع ملكيتها، وذلك خلال مدة لا تتجاوز (تسعين) يوماً من تاريخ إحالة التقرير إلى الهيئة وفقاً للفقرة (8) من المادة (الثالثة عشرة) من النظام.
This is the official Arabic wording, the only legally binding version. We do not translate the law itself; the explanation below is ours. Official source: Bureau of Experts at the Council of Ministers
Article 15 explained in plain English
After the three valuers prepare their reports under paragraph 3 of Article 14, the stage of review and approval comes:
- Review committee: formed in the Authority of three accredited valuers whose professional classification is not lower than that of the Article 14 valuers, to make sure the valuations comply with the valuation standards and guides. The Governor appoints its chairman, and it meets only with all its members present.
- Excluding a non-compliant valuation: if it appears that one of the valuations does not comply with the standards, it is excluded, and another accredited valuer is assigned under paragraph 2 of Article 14, that is, the project owner contracts with him and pays his fees.
- The average price: the committee recommends determining the average price of the valuations that comply with the standards.
- Approval and notification: the Governor issues a decision approving the price, and the Authority notifies the project owner or supervising body and the owners of it, within a period not exceeding 90 days from the date the report was referred to the Authority under paragraph 8 of Article 13.
Compensation is thus not built on a single valuation, but on the average of several valuations that were professionally reviewed. Anyone who believes the approved price does not reflect the value of his property may consult a lawyer specializing in real estate cases about ways to object.
Practical example
Three valuers valued Abdullah's land in Khobar at SAR 900,000, SAR 1 million and SAR 1.1 million, and the review committee found the three valuations compliant with the standards. The committee recommended the average price, which is SAR 1 million, then the Governor approved it and Abdullah was notified of it.
Translated from our Arabic explanation with machine assistance. For guidance only; it does not replace advice from a lawyer on your situation.
How we write and review contentCivil Litigation & Compensation lawyers: ask a specialist about your case
Describe your situation briefly and we'll suggest a lawyer who specialises in this law
Civil Litigation & Compensation lawyers
Lawyers who handle this kind of case
Dr. Ali Al-Rubaie Law Office and Ittihad Al-Asr Legal Company
Abdullah Al-Saleh Law Office for Law and Legal Consultancy
Frequently asked questions about Article 15 of the Saudi Expropriation of Real Estate for Public Interest Law
How is the final compensation value determined?
The review committee recommends the average price of the valuations that comply with the valuation standards and guides, then the Governor issues a decision approving it.
What happens if one of the valuations does not comply with the standards?
It is excluded, and another accredited valuer is assigned to carry out the valuation under paragraph 2 of Article 14.
When am I notified of the compensation value?
Within a period not exceeding 90 days from the date the survey report was referred to the Authority under paragraph 8 of Article 13.
Articles this article refers to
- Article 13
The Article regulates entering the property within the project plan to survey its immovable contents with the owners or an alternative committee, preparing the report and referring it to the Authority within 60 days.
1- تتولى الجهة صاحبة المشروع أو الجهة المشرفة -بحسب الأحوال- دخول العقار الواقع ضمن مخطط المشروع بمشاركة مالكي العقارات المقرر نزع ملكيتها أو من يمثلهم أو شاغلي
- Article 14
Valuing the properties to be expropriated and alternative properties and determining fair rental is assigned to three accredited valuers whom the project owner contracts and whose fees it pays.
1- يُسند تقييم العقارات المقرر نزع ملكيتها، والعقارات البديلة -في حال التعويض العيني-، وتحديد أجرة المثل وفقاً للنظام؛ إلى ثلاثة مقيمين معتمدين. 2- تتولى الجهة
More articles on Inventory and Valuation of the Property
- Article 13
The Article regulates entering the property within the project plan to survey its immovable contents with the owners or an alternative committee, preparing the report and referring it to the Authority within 60 days.
1- تتولى الجهة صاحبة المشروع أو الجهة المشرفة -بحسب الأحوال- دخول العقار الواقع ضمن مخطط المشروع بمشاركة مالكي العقارات المقرر نزع ملكيتها أو من يمثلهم أو شاغلي
- Article 14
Valuing the properties to be expropriated and alternative properties and determining fair rental is assigned to three accredited valuers whom the project owner contracts and whose fees it pays.
1- يُسند تقييم العقارات المقرر نزع ملكيتها، والعقارات البديلة -في حال التعويض العيني-، وتحديد أجرة المثل وفقاً للنظام؛ إلى ثلاثة مقيمين معتمدين. 2- تتولى الجهة
- Article 20
The date of publication of the decision to begin in the Official Gazette is relied on for surveying the property's contents, excluding what is added after it, and the date of the valuer's first visit is the basis for valuing it.
1- يعد تاريخ نشر قرار البدء في إجراءات نزع الملكية في الجريدة الرسمية أساساً لحصر مشتملات العقار المقرر نزع ملكيته، ولا يعتد بما يتم بعد ذلك على العقار من تعديل
- Article 21
If the property's area in the ownership documents differs from its actual area, compensation is assessed on the smaller area, preserving the owner's right to prove ownership of the part not counted.
إذا اختلفت مساحة العقار المحددة في مستندات إثبات الملكية عن المساحة الفعلية للعقار بحسب وضعه على الطبيعة، يقدَّر التعويض بحسب المساحة الأقل، وذلك دون إخلال بحقو
- Article 22
The Article explains how compensation is assessed if part of a property is expropriated, according to whether the remainder can be used, and when the whole property is expropriated.
إذا اقتصر نزع الملكية على جزء من العقار فيُتبع في ذلك ما يلي: 1- تُقدر قيمة مساحة الجزء المنزوعة ملكيته والبناء والغراس المقام عليه؛ إذا كان الجزء الباقي من الأ
The texts are reproduced from the official website of the Bureau of Experts at the Council of Ministers for reference; where they differ, the officially published Arabic text prevails. This content is not legal advice.