Article 22 of the Saudi Expropriation of Real Estate for Public Interest Law
المادة 22 من نظام نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة · الباب الرابع: التعويض والإخلاء
The Article explains how compensation is assessed if part of a property is expropriated, according to whether the remainder can be used, and when the whole property is expropriated.
Official text (Arabic)
This article has not been amended since the law was issued.
إذا اقتصر نزع الملكية على جزء من العقار فيُتبع في ذلك ما يلي:
1- تُقدر قيمة مساحة الجزء المنزوعة ملكيته والبناء والغراس المقام عليه؛ إذا كان الجزء الباقي من الأرض أو البناء أو الغراس قابلاً للانتفاع به، وفق التعليمات الفنية المطبقة في المنطقة، وتضاف إلى هذه القيمة تكاليف إصلاح وترميم الجزء الباقي من البناء مضافاً إليها تكاليف ما نقص من قيمة الجزء الباقي من الأرض والبناء والغراس.
2- تُقدر قيمة مساحة الجزء المنزوعة ملكيته والبناء والغراس المقام عليه، وكذلك قيمة البناء أو الغراس المقام على ما بقي من العقار، مضافاً إليها ما نقص من قيمة الجزء الباقي من الأرض؛ إذا كان الجزء الباقي من البناء أو الغراس بعد اقتطاع ما يحتاج إليه المشروع غير قابل للانتفاع به وكان الجزء الباقي من الأرض بعد الاقتطاع قابلاً للانتفاع به وفق التعليمات الفنية المطبقة في المنطقة، وتتولى الجهة صاحبة المشروع هدم وإزالة الجزء الباقي من البناء والغراس؛ ما لم تتفق مع مالكي العقارات المقرر نزع ملكيتها على بقائه ولم يكن هناك خطر يترتب على ذلك، أو يتعارض بقاؤه مع الخطط العمرانية للمدينة. وتحدد اللائحة الأحكام المتعلقة بذلك.
3- تُنزع ملكية كامل العقار -أرضاً وبناءً وغراساً- إذا كان الجزء الباقي من أرض العقار بعد اقتطاع ما يحتاج إليه المشروع غير صالح للانتفاع به وفق التعليمات الفنية المطبقة في المنطقة، أو كانت تكاليف إصلاح الجزء الباقي من العقار تساوي أو تفوق تكاليف نزع الملكية.
4- تُقدر قابلية الجزء الباقي من العقار ومن البناء ومن الغراس للانتفاع به من عدمه بواسطة لجنة تُشكل في الهيئة بعضوية ممثل عن وزارة البلديات والإسكان، وممثل عن الجهة صاحبة المشروع، وإذا كان العقار زراعياً يُضاف إلى اللجنة ممثل عن وزارة البيئة والمياه والزراعة؛ وتعد اللجنة تقريراً في هذا الشأن، وتستكمل ما يلزم حياله وفقاً للآلية المشار إليها في المادة (الرابعة عشرة) والمادة (الخامسة عشرة) من النظام.
This is the official Arabic wording, the only legally binding version. We do not translate the law itself; the explanation below is ours. Official source: Bureau of Experts at the Council of Ministers
Article 22 explained in plain English
This Article regulates the case of expropriating part of a property, and distinguishes three cases according to the condition of the remaining part under the technical instructions applied in the area:
- The remainder of the land, building or plantings can be used: the owner is compensated for the value of the expropriated part and what is on it of building and plantings, and added to it are the costs of repairing and restoring the remaining part of the building, and the costs of the loss in value of the remaining part of the land, building and plantings.
- The remainder of the building or plantings cannot be used, while the remainder of the land can: he is compensated for the expropriated part and what is on it, and for the value of the building or plantings on the remaining part, added to it the loss in value of the remaining land. The project owner demolishes and removes the remainder of the building and plantings, unless it agrees with the owners that it remains and its remaining poses no danger or conflict with the city's urban plans. The Regulations set the provisions on this.
- The remainder of the land cannot be used, or the costs of repairing the remainder equal or exceed the costs of expropriation: the entire property is expropriated, land, building and plantings.
Who decides whether it can be used? A committee formed in the Authority with a representative of the Ministry of Municipalities and Housing and a representative of the project owner, and a representative of the Ministry of Environment, Water and Agriculture is added if the property is agricultural. The committee prepares a report, and completes what is needed according to the valuation mechanism in Articles 14 and 15, that is, three accredited valuers and then review and approval of the average price.
Anyone part of whose property is expropriated and who believes the remainder is no longer usable may consult a lawyer specializing in real estate cases.
Practical example
A street widening project in Dammam takes a third of the area of a villa owned by Youssef, and part of the building remains and needs restoration. If the committee decides the remaining part can be used, Youssef is compensated for the expropriated part, the costs of restoring the remainder and its loss in value. But if the repair costs equal or exceed the costs of expropriation, the entire villa is expropriated.
Translated from our Arabic explanation with machine assistance. For guidance only; it does not replace advice from a lawyer on your situation.
How we write and review contentCivil Litigation & Compensation lawyers: ask a specialist about your case
Describe your situation briefly and we'll suggest a lawyer who specialises in this law
Civil Litigation & Compensation lawyers
Lawyers who handle this kind of case
Dr. Ali Al-Rubaie Law Office and Ittihad Al-Asr Legal Company
Abdullah Al-Saleh Law Office for Law and Legal Consultancy
Frequently asked questions about Article 22 of the Saudi Expropriation of Real Estate for Public Interest Law
Part of my land was expropriated. Am I compensated for the loss in value of the remainder?
Yes. If the remainder can be used, the costs of repairing the remaining building and the loss in value of the remaining land, building and plantings are added to the value of the expropriated part.
When is the whole property expropriated instead of part of it?
If the remainder of the land cannot be used according to the technical instructions, or the costs of repairing the remainder equal or exceed the costs of expropriation.
Who decides whether the remaining part can be used?
A committee in the Authority with a representative of the Ministry of Municipalities and Housing and a representative of the project owner, with a representative of the Ministry of Environment, Water and Agriculture added if the property is agricultural.
Articles this article refers to
- Article 14
Valuing the properties to be expropriated and alternative properties and determining fair rental is assigned to three accredited valuers whom the project owner contracts and whose fees it pays.
1- يُسند تقييم العقارات المقرر نزع ملكيتها، والعقارات البديلة -في حال التعويض العيني-، وتحديد أجرة المثل وفقاً للنظام؛ إلى ثلاثة مقيمين معتمدين. 2- تتولى الجهة
- Article 15
A committee of three accredited valuers in the Authority reviews the valuation reports and recommends the average price, which the Governor approves and which is notified to owners within 90 days of referral of the survey report.
1- تراجع التقارير -المعدة وفقاً للفقرة (3) من المادة (الرابعة عشرة) من النظام- لجنة تُشكل في الهيئة، تُكوَّن من ثلاثة مقيمين معتمدين، على أن يُراعى ألا يقل تصني
More articles on Compensation for Expropriation
- Article 2
No real estate may be expropriated or temporarily occupied except for the public interest and in return for fair compensation, in accordance with the provisions of the Law and its Regulations.
لا يجوز نزع ملكية أي عقار أو وضع اليد المؤقت عليه إلا للمصلحة العامة، ومقابل تعويض عادل؛ وذلك وفقاً لأحكام النظام واللائحة.
- Article 6
A person whose property is expropriated is entitled to the market value plus 20% and compensation for damages, and a person whose property is temporarily occupied to not less than the fair rental plus 20% and compensation for damages.
1- يستحق مَنْ نُزعت ملكية عقاره تعويضاً وذلك وفقاً للآتي: أ- أن تكون قيمة التعويض بناءً على القيمة السوقية للعقار. ب- أن يضاف إلى القيمة السوقية -المشار إليها ف
- Article 15
A committee of three accredited valuers in the Authority reviews the valuation reports and recommends the average price, which the Governor approves and which is notified to owners within 90 days of referral of the survey report.
1- تراجع التقارير -المعدة وفقاً للفقرة (3) من المادة (الرابعة عشرة) من النظام- لجنة تُشكل في الهيئة، تُكوَّن من ثلاثة مقيمين معتمدين، على أن يُراعى ألا يقل تصني
- Article 16
The rule is that compensation for expropriation is in cash, and it may be wholly or partly in kind, by alternative real estate or shares in the project, if the owner consents.
يكون التعويض عن العقارات المقرر نزع ملكيتها نقداً، ويجوز أن يكون التعويض أو جزء منه عينياً إذا رضي مالك العقار المقرر نزع ملكيته بذلك، ويشمل ذلك التعويض بعقار ب
- Article 21
If the property's area in the ownership documents differs from its actual area, compensation is assessed on the smaller area, preserving the owner's right to prove ownership of the part not counted.
إذا اختلفت مساحة العقار المحددة في مستندات إثبات الملكية عن المساحة الفعلية للعقار بحسب وضعه على الطبيعة، يقدَّر التعويض بحسب المساحة الأقل، وذلك دون إخلال بحقو
- Article 23
The Authority sets the evacuation date with the project owner and compensation is paid before it except in exceptional cases, and owners may ask for reassessment if it is not paid within 3 years, taking the higher assessment.
1- تحدد الهيئة، بالاتفاق مع الجهة صاحبة المشروع، تاريخ إخلاء العقارات المقرر نزع ملكيتها، وتُبلِغ الهيئة مالكي العقارات المقرر نزع ملكيتها بذلك. 2- تُستكمل إجرا
The texts are reproduced from the official website of the Bureau of Experts at the Council of Ministers for reference; where they differ, the officially published Arabic text prevails. This content is not legal advice.