Article 13 of the Saudi Expropriation of Real Estate for Public Interest Law
المادة 13 من نظام نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة · الباب الثالث: الحصر والتقييم
The Article regulates entering the property within the project plan to survey its immovable contents with the owners or an alternative committee, preparing the report and referring it to the Authority within 60 days.
Official text (Arabic)
This article has not been amended since the law was issued.
1- تتولى الجهة صاحبة المشروع أو الجهة المشرفة -بحسب الأحوال- دخول العقار الواقع ضمن مخطط المشروع بمشاركة مالكي العقارات المقرر نزع ملكيتها أو من يمثلهم أو شاغلي هذه العقارات -بحسب الأحوال-؛ وذلك لحصر مشتملاته غير المنقولة.
2- على الجهة صاحبة المشروع أو الجهة المشرفة -بحسب الأحوال- تشكيل لجنة برئاستها وعضوية الإمارة المعنية ووزارة الداخلية؛ لإنجاز المهمات الواردة في هذه المادة؛ وذلك في حال امتناع أو تعذر مشاركة مالكي العقارات المقرر نزع ملكيتها وفقاً للفقرة (1) من هذه المادة لأي سبب.
3- دون إخلال بحكم الفقرة (1) من هذه المادة، يشارك ممثل من الشركة أو الجمعية -بحسب الأحوال- في مهمة دخول العقار الواقع ضمن مخطط المشروع، في حال كانت الجهة صاحبة المشروع شركة أو جمعية.
4- تُعد الجهة صاحبة المشروع أو الجهة المشرفة -بحسب الأحوال- تقريراً بنتيجة حصر مشتملات العقار غير المنقولة الواقع ضمن مخطط المشروع، يتضمن نوع العقار ووصفه الإجمالي ومشتملاته، وغير ذلك مما يمكن أن يكون له أثر في تقدير التعويض، مع توضيح ذلك بالرسوم والمخططات والصور وغيرها من أدوات التوثيق البصرية -عند الحاجة- وذلك وفقاً لما تحدده اللائحة.
5- يُرفق بالتقرير -المشار إليه في الفقرة (4) من هذه المادة- بيان بأسماء مالكي العقارات المقرر نزع ملكيتها والصكوك والمستندات ذات العلاقة. وتحدد اللائحة الضوابط اللازمة لذلك.
6- يُوقّع التقرير -المشار إليه في الفقرة (4) من هذه المادة- ممثلو الجهة صاحبة المشروع أو الجهة المشرفة -بحسب الأحوال- ومالكو العقارات المقرر نزع ملكيتها، وكذلك أعضاء اللجنة المشار إليها في الفقرة (2) من هذه المادة، إن وجدت. فإن امتنع أي من مالكي العقارات المقرر نزع ملكيتها عن التوقيع أو تعذر -من الناحية العملية- توقيع كافة مالكي العقارات المقرر نزع ملكيتها أثبِت ذلك في التقرير مع بيان السبب، وتثبَّت الاعتراضات إن وجدت. وتحدد اللائحة الضوابط اللازمة لذلك.
7- للجهة صاحبة المشروع أو الجهة المشرفة -بحسب الأحوال- الاستعانة بالجهات ذات العلاقة؛ لإنجاز المهمات الواردة في هذه المادة، والتحقق من استيفاء مستندات إثبات ملكية العقارات أو الحقوق العينية عليها للإجراءات الشرعية والنظامية، وعلى تلك الجهات التعاون مع الجهة صاحبة المشروع أو الجهة المشرفة -بحسب الأحوال- لتحقيق ذلك.
8- على الجهة صاحبة المشروع أو الجهة المشرفة -بحسب الأحوال- إعداد تقرير شامل للمهمات الواردة في هذه المادة، مرافقاً له التقرير -المشار إليه في الفقرة (4) من هذه المادة- والمستندات والبيانات المتعلقة بحصر مشتملات العقارات المقرر نزع ملكيتها، وتحيله إلى الهيئة، وذلك خلال مدة لا تتجاوز (ستين) يوماً من تاريخ نشر قرار البدء في إجراءات نزع الملكية في الجريدة الرسمية.
9- تحدد اللائحة الأحكام الخاصة بحصر المشتملات غير المنقولة للعقار الواقع ضمن مخطط المشروع، بما في ذلك الأطر الزمنية المتصلة بالتبليغ بتاريخ الحصر، وذلك بما يراعي أنواع العقارات وحالات شغل العقارات من غير مالكيها.
This is the official Arabic wording, the only legally binding version. We do not translate the law itself; the explanation below is ours. Official source: Bureau of Experts at the Council of Ministers
Article 13 explained in plain English
This Article regulates the stage of surveying the contents of the property, that is, documenting the buildings, plantings and other immovable things on the property, because it is the basis on which compensation is built.
- Entry and survey: carried out by the project owner or the supervising body with the participation of the owners or their representatives or the occupants of the property. If the body is a company or association, a representative of it takes part.
- If the owner refuses or cannot take part for any reason: a committee is formed, chaired by the body and including the relevant Emirate and the Ministry of Interior, to complete the task.
- The report: it includes the type of the property, its description, its contents and everything that may affect compensation, with drawings and photographs where needed, and attached to it a statement of the names of the owners and the deeds and documents.
- Signature: the body's representatives, the owners and the committee members, if any, sign it. If an owner refuses to sign or not all owners can sign, this is recorded with the reason, and objections are recorded, if any.
- Assistance from bodies: the body may seek the help of the related bodies and verify that the ownership documents or in rem rights satisfy the Sharia and statutory procedures.
- The deadline: a comprehensive report is referred to the Authority within a period not exceeding 60 days from the publication of the decision to begin in the Official Gazette.
The Article refers many details to the Regulations, including the time frames for notifying the survey date and taking into account the types of properties and cases of their occupation by persons other than their owners.
The owner's presence is important so that he can make sure everything on his property is surveyed, and he may record his objection in the report. Anyone with a dispute over the survey may consult a lawyer specializing in real estate cases.
Practical example
A family owns a farm in Al-Ahsa with a well, palm trees and a warehouse, and a transmission line project covers it. The eldest son attended on the day of the survey on behalf of the family and noticed that the report did not mention the well, so he asked for his objection to be recorded in the report before signing, which the Article allows.
Translated from our Arabic explanation with machine assistance. For guidance only; it does not replace advice from a lawyer on your situation.
How we write and review contentAdministrative Law lawyers: ask a specialist about your case
Describe your situation briefly and we'll suggest a lawyer who specialises in this law
Administrative Law (Board of Grievances) lawyers
Lawyers who handle this kind of case
Dr. Ali Al-Rubaie Law Office and Ittihad Al-Asr Legal Company
Al-Safwa Law Office and Legal Consultancy
Frequently asked questions about Article 13 of the Saudi Expropriation of Real Estate for Public Interest Law
What happens if I refuse to attend the survey of my property?
The project owner or the supervising body forms a committee chaired by it and including the relevant Emirate and the Ministry of Interior to complete the survey if the owner refuses or cannot take part.
Can I object to the survey report?
Yes. The Article provides for recording objections in the report, if any, and an owner's refusal to sign is also recorded with the reason.
What is the period for referring the survey report to the Authority?
Within a period not exceeding 60 days from the date the decision to begin expropriation procedures is published in the Official Gazette.
More articles on Inventory and Valuation of the Property
- Article 14
Valuing the properties to be expropriated and alternative properties and determining fair rental is assigned to three accredited valuers whom the project owner contracts and whose fees it pays.
1- يُسند تقييم العقارات المقرر نزع ملكيتها، والعقارات البديلة -في حال التعويض العيني-، وتحديد أجرة المثل وفقاً للنظام؛ إلى ثلاثة مقيمين معتمدين. 2- تتولى الجهة
- Article 15
A committee of three accredited valuers in the Authority reviews the valuation reports and recommends the average price, which the Governor approves and which is notified to owners within 90 days of referral of the survey report.
1- تراجع التقارير -المعدة وفقاً للفقرة (3) من المادة (الرابعة عشرة) من النظام- لجنة تُشكل في الهيئة، تُكوَّن من ثلاثة مقيمين معتمدين، على أن يُراعى ألا يقل تصني
- Article 20
The date of publication of the decision to begin in the Official Gazette is relied on for surveying the property's contents, excluding what is added after it, and the date of the valuer's first visit is the basis for valuing it.
1- يعد تاريخ نشر قرار البدء في إجراءات نزع الملكية في الجريدة الرسمية أساساً لحصر مشتملات العقار المقرر نزع ملكيته، ولا يعتد بما يتم بعد ذلك على العقار من تعديل
- Article 21
If the property's area in the ownership documents differs from its actual area, compensation is assessed on the smaller area, preserving the owner's right to prove ownership of the part not counted.
إذا اختلفت مساحة العقار المحددة في مستندات إثبات الملكية عن المساحة الفعلية للعقار بحسب وضعه على الطبيعة، يقدَّر التعويض بحسب المساحة الأقل، وذلك دون إخلال بحقو
- Article 22
The Article explains how compensation is assessed if part of a property is expropriated, according to whether the remainder can be used, and when the whole property is expropriated.
إذا اقتصر نزع الملكية على جزء من العقار فيُتبع في ذلك ما يلي: 1- تُقدر قيمة مساحة الجزء المنزوعة ملكيته والبناء والغراس المقام عليه؛ إذا كان الجزء الباقي من الأ
The texts are reproduced from the official website of the Bureau of Experts at the Council of Ministers for reference; where they differ, the officially published Arabic text prevails. This content is not legal advice.