Article 11 of the Saudi Eminent Domain Implementing Regulations
المادة 11 من اللائحة التنفيذية لنظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار
The article details the landowner's entitlement to compensation for what is taken for planning or main roads, inside and outside the development protection boundary, according to the statutory percentage or the 12% rate and the ten-thousand-square-meter limit.
Official text (Arabic)
This article has not been amended since the law was issued.
يستحق مالك الأرض التعويض عما يقتطع لمصلحة التخطيط أو لتحديد وتنفيذ شبكات الطرق الرئيسة، وفقاً لما يأتي :
أولاً : بالنسبة إلى ما هو واقع داخل حدود حماية التنمية :
1- الأرض البيضاء (الفضاء) المملوكة التي لم يسبق أخذ النسبة النظامية منها وفق مخطط معتمد، ومر بها طريق رئيس معتمد؛ على الجهة صاحبة المشروع عمل فكرة تخطيطية أولية شاملةً الطريق الرئيس، بعد أخذ موافقة وزارة الشؤون البلدية والقروية على ذلك، مع مراعاة الأخذ بما يأتي :
1/1 لا يعوض المالك في جميع الحالات عما يقتطع من ملكه إذا كانت الزيادة في النسبة التخطيطية لمصلحة التخطيط بناء على طلبه.
2/1 لا يعوَّض المالك عما يقتطع من ملكه إذا لم تتجاوز المساحة المقتطعة النسبة النظامية، بشرط أن يكون الباقي من مساحة الأرض بعـد الاقتطاع (10.000م2) عشرة آلاف متر مربع فأكثر.
3/1 إذا كانت المساحة الباقية من الأرض بعد الاقتطاع (10.000م2) عشرة آلاف متر مربع فأكثر فتعوض الجهة صاحبة المشروع المالك عما زاد من المساحة المقتطعة عن النسبة النظامية.
4/1 يعوّض المالك عن المساحة الناقصة عن (10.000م2) عشرة آلاف متر مربع إذا كانت المساحة المقتطعة من ملكه لا تتجاوز النسبة النظامية.
5/1 يعوّض المالك عما يقتطع من أرضه إذا كانت النسبة المقتطعة لمصلحة المشروع أكبر من النسبة النظامية، وكان الباقي من مساحة الأرض بعد الاقتطاع أقل من (10.000م2) عشرة آلاف متر مربع، وذلك بتعويضه عن فرق المساحة الناقصة عن (10.000م2) عشرة آلاف متر مربع، إضافة إلى تعويضه عن زيادة فرق النسبة النظامية مطروحاً منها ما عوض به عن فرق المساحة الناقصة عن (10.000م2) عشرة آلاف متر مربع.
2- الأرض البيضاء (الفضاء) المملوكة التي سبق أخذ جزءٍ من النسبة النظامية منها لمصلحة طريق رئيس، ومر بها طريق رئيس آخر معتمد؛ تُعَدُّ فكرة تخطيطية أولية للأرض شاملة الطريقين المعتمـدين، بعد أخذ موافقة وزارة الشؤون البلدية والقروية على ذلك، مع مراعاة الأخذ بما يأتي :
1/2 لا يعوّض مالك الأرض عما يقتطع منها بعد ذلك، إذا كان المقتطع منها في السابق واللاحق لم يتجاوز النسبة النظامية، بشرط أن يكون الباقي من مساحة الأرض بعد الاقتطاعين (السابق واللاحق) (10.000م2) عشرة آلاف متر مربع فأكثر.
2/2 يعوّض المالك عن المساحة الناقصة عن (10.000م2) عشرة آلاف متر مربع، إذا كانت المساحة المقتطعة من الأرض سابقًا ولاحقًا لم تتجاوز النسبة النظامية.
3/2 يعوّض المالك عن فرق الزيادة في المساحة عن النسبة النظامية السابقة واللاحقة إذا كانت المساحة الباقية بعد الاقتطاعين أكبر من (10.000م2) عشرة آلاف متر مربع.
4/2 إذا كانت المساحة الباقية من الأرض بعد الاقتطاعين أقل من (10.000م2) عشرة آلاف متر مربع، وكانت المساحة المقتطعة أكبر من النسبة النظامية؛ فتعوض الجهة صاحبة المشروع المالك عن فرق المساحة الناقصة عن (10.000م2) عشرة آلاف متر مربع، إضافة إلى تعويضه عن زيادة فرق النسبة النظامية مطروحًا منها ما عوض به عن فرق المساحة الناقصة عن (10.000م2) عشرة آلاف متر مربع.
3- إذا طلب مالك أرض اعتماد مخطط أرضه (الفكرة التخطيطية الأولية الموافق عليها سابقاً)، فيراعى الأخذ بما يأتي :
1/3 إذا طلب مالك أرض تعديل الفكرة التخطيطية الأولية التي سبق أن وافق عليها، وترتب على هذا التعديل زيادة النسبة التي تقتطع عن النسبة المأخوذة في الفكرة التخطيطية الأولية؛ فلا يعــوَّض عن الزيــادة المترتبة على هذا التعديل.
2/3 إذا عدّلت وزارة الشؤون البلدية والقروية الفكرة التخطيطية الأولية التي سبق أن وافق المالك عليها، وترتب على هذا التعديل زيادة النسبة التي تقتطع عن النسبة المأخوذة في الفكرة التخطيطية الأولية؛ يعوَّض المالك عن الزيادة المترتبة على هذا التعديل.
4 - عند تعذر عمل الفكرة التخطيطية الأولية من قبل المالك أو في حال عدم موافقة وزارة الشؤون البلدية والقروية عليها، يُعمل مخطط مساحي للأرض كاملة لتوضيح الطريق الرئيس. وإذا زادت نسبة الطريق على (12%) من مساحة الأرض الكلية، تقوم الجهة صاحبة المشروع بتعويض المالك عن هذه الزيادة.
ثانياً : بالنسبة إلى ما هو واقع خارج حدود حماية التنمية :
1- الأرض البيضاء (الفضاء) المملوكة الواقعة خارج حدود التنمية التي تزيد مساحتها على (10.000م2) عشرة آلاف متر مربع ولم يسبق أخذ النسبة النظامية منها، ومر بها طريق رئيس معتمد؛ فلا يعوَّض المالك عما يقتطع منها في حدود ما نسبته (12%) من مساحاتها، مع مراعاة الأخذ بما يأتي :
1/1 الأرض البيضاء (الـفـضاء) الـمـملوكة التي سبق أن مر بها طريق رئيس، وكانت نسبته أكثر من (12%) من مساحاتـها؛ تعوّض الجهة صاحبة المشروع المـالك عما زاد على تلك النسبة.
2/1 لا يعوَّض المالك عما يقتطع من أرضه إذا لم تتجاوز المساحة المقتطعة نسبة الـ (12%)، بشرط أن يكون الباقي من مساحة الأرض بعد الاقتطاع (10.000م2) عشرة آلاف متر مربع فأكثر.
3/1 يعوّض المالك عن المساحة الناقصة عن (10.000م2) عشرة آلاف متر مربع إذا لم تتجاوز المساحة المقتطعة من أرضه نسبة الـ (12%).
4/1 إذا كانت المساحة الباقية بعد الاقتطاع من الأرض (10.000م2) عشرة آلاف متر مربع فأكثر، يعوّض المالك عما زاد من المساحة المقتطعة على نسبة الـ (12%).
5/1 يعوّض المالك عما يقتطع من أرضه إذا كانت النسبة المقتطعة لمصلحة المشروع أكبر من نسبة الـ (12%)، وكان الباقي من مساحة الأرض بعد الاقتطاع أقل من (10.000م2) عشرة آلاف متر مربع، وذلك بتعويضه عن فرق المساحة الناقصة عن (10.000م2) عشرة آلاف متر مربع، إضافةً إلى تعويضه عن زيادة فرق نسبة الـ (12%) مطروحًا منها ما عُوِّض به عن فرق المساحة الناقصة عن (10.000م2) عشرة آلاف متر مربع.
2- الأرض البيضاء (الفضاء) المملوكة التي مر بها طريق رئيس وأُخذت منها نسبة أقل من الـ (12%) لمصلحة الطريق الرئيس، ثم مر بهـا بعد ذلك طريق رئيـس آخـر معتمد، فيتم مراعاة الأخذ بما يأتي :
2/1 لا يعوّض مالك الأرض عما يقتطع منها بعد ذلك إذا لم يتجاوز المقتطع منها في السابق واللاحق نسبة الـ (12%)، بشرط أن يكون الباقي من مساحة الأرض بعد الاقتطاعين السابق واللاحق (10.000م2) عشرة آلاف متر مربع فأكثر.
2/2 يعوّض المالك عن المساحة الناقصة عن (10.000م2) عشرة آلاف متر مربع إذا لم تتجاوز المساحة المقتطعة من الأرض سابقًا ولاحقًا نسبة الـ (12%).
3/2 يعوّض المالك عن فرق الزيادة في المساحة على نسبة الـ (12%) السابقة واللاحقة إذا كانت المساحة الباقية بعد الاقتطاعين أكبر من (10.000م2) عشرة آلاف متر مربع.
4/2 إذا كانت المساحة الباقية بعد الاقتطاعين أقل من (10.000م2) عشرة آلاف متر مربع، وكانت المساحة المقتطعة أكبر من نسبة الـ (12%)، يعوّض المالك عن فرق المساحة الناقصة عن (10.000م2) عشرة آلاف متر مربع، إضافةً إلى تعويضه عن زيادة فرق نسبة الـ (12%) مطروحًا منها ما عوِّض به عن فرق المساحة الناقصة عن (10.000م2) عشرة آلاف متر مربع.
ثالثاً : بالنسبة إلى المدن والمحافظات والمراكز التي ليس لها حدُّ حماية تنمية :
تقوم وزارة الشؤون البلدية والقروية بوضع تعليمات مراحل حدود حماية التنمية للمدن والقرى والهجر التي ليس لها حدود تنمية، ويتم تنفيذ ما ورد في البندين (أولاً) و (ثانياً) من هذه المادة وفقاً لتلك التعليمات.
This is the official Arabic wording, the only legally binding version. We do not translate the law itself; the explanation below is ours. Official source: Bureau of Experts at the Council of Ministers
Article 11 explained in plain English
First: inside the development protection boundary. If a main road passes through vacant land from which the statutory percentage has not been taken, the project owner prepares a preliminary planning concept that includes the road, after obtaining the approval of the Ministry of Municipal and Rural Affairs, with the following rules:
- No compensation in any case for an increase in the planning percentage if it is at the owner's request.
- No compensation if what is taken does not exceed the statutory percentage and 10,000 m2 or more remains.
- If 10,000 m2 or more remains and what is taken exceeds the statutory percentage, compensation is paid for what exceeds the statutory percentage.
- If what is taken does not exceed the statutory percentage but what remains falls below 10,000 m2, compensation is paid for the area short of it.
- If what is taken exceeds the statutory percentage and what remains falls below 10,000 m2, compensation is paid for the shortfall, plus the excess over the statutory percentage minus what was compensated for the shortfall.
- Similar rules apply if part of the percentage was previously taken for a road and then another road passes through, counting the two takings together.
- If the owner amends the preliminary planning concept and the taking increases, there is no compensation for the increase, but if the Ministry amends it, compensation is paid for it.
- If the concept is impracticable or the Ministry does not approve it, a survey plan is made, and if the road's share exceeds 12% of the total area, compensation is paid for the excess.
Second: outside the development protection boundary. For vacant land exceeding 10,000 m2 from which the statutory percentage has not been taken: no compensation within 12% of its area, and the same rules apply with the 12% rate replacing the statutory percentage, including compensation for what exceeds 12% if a road with a higher share previously passed through, and counting the two takings when another road passes through.
Third: cities, governorates and centers with no development protection boundary: the Ministry sets instructions for the stages of development protection boundaries, and items first and second are applied according to them.
Because of the complexity of these calculations, the owner should consult a lawyer specializing in real estate cases.
Practical example
A vacant plot outside the development protection boundary has an area of 20,000 m2 and a main road passes through it, taking 2,000 m2 (10%), leaving 18,000 m2. The owner is not compensated because what was taken did not exceed 12% and what remains exceeds 10,000 m2.
Translated from our Arabic explanation with machine assistance. For guidance only; it does not replace advice from a lawyer on your situation.
How we write and review contentReal Estate Law lawyers: ask a specialist about your case
Describe your situation briefly and we'll suggest a lawyer who specialises in this law
Real Estate Law lawyers
Lawyers who handle this kind of case
Dr. Ali Al-Rubaie Law Office and Ittihad Al-Asr Legal Company
Mohammed bin Saleh Al-Qarawi Law and Notary Office, Riyadh
Frequently asked questions about Article 11 of the Saudi Eminent Domain Implementing Regulations
Is the owner compensated for a main road on his vacant land inside the development boundary?
He is not compensated if what is taken does not exceed the statutory percentage and 10,000 m2 or more remains; he is compensated for what exceeds the statutory percentage or for the amount by which the remainder falls below 10,000 m2, depending on the case.
What percentage can be taken without compensation outside the development protection boundary?
12% of the area of vacant land exceeding 10,000 m2 from which the statutory percentage has not been taken, provided that 10,000 m2 or more remains.
If the municipality amends the planning concept and the taking increases, am I compensated?
Yes. The owner is compensated for the increase if the amendment is by the Ministry of Municipal and Rural Affairs, and not if the amendment is at his request.
More articles on Compensation for Cuts for Roads and Planning
- Article 7
The article provides that the owner of land of ten thousand square meters or less is compensated, by the project-owning authority, for the whole area taken to build main road networks.
الأراضي المملوكة البالغة مساحتها (10.000 م2) عشرة آلاف متر مربع فأقل يتم التعويض عن كامل المساحة المقتطعة لتنفيذ شبكات الطرق الرئيسة من قبل الجهة صاحبة المشروع.
- Article 8
The article provides for compensating the owner of planned white land from which the statutory percentage was taken and which a main road then crosses, unless the remaining undeveloped area exceeds ten thousand meters.
الأراضي البيضاء (الفضاء) المملوكة التي سبق أن اعتمدت وزارة الشؤون البلدية والقروية مخططها وأخذت النسبة النظامية منها، ثم مر بها طريق رئيس معتمد، يعوض مالكها عن
- Article 9
The article provides that when a main road passes through developed land, of whatever kind of development, compensation is paid for the areas taken and for the buildings, facilities and plantings on them.
في حالة مرور طريق رئيس ضمن أراض منماة - أيًّا كان نوع التنمية - يتم التعويض عن المساحات المقتطعة وما يوجد عليها من مبانٍ ومنشآت وغراس.
- Article 10
The article provides that the owner of developed land who requests its planning or subdivision is not compensated for what is taken from it within the statutory percentage, nor for what exceeds it if at his request or with his consent.
إذا طلب مالك الأرض المنماة تخطيطها أو تقسيمها فلا يعوض عما يقتطع منها لذلك في حدود النسبة النظامية، ولا يعوض إذا كان تجاوُز النسبة النظامية بناءً على طلبه أو مو
The texts are reproduced from the official website of the Bureau of Experts at the Council of Ministers for reference; where they differ, the officially published Arabic text prevails. This content is not legal advice.