Article 18 of the Saudi Eminent Domain Implementing Regulations
المادة 18 من اللائحة التنفيذية لنظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار
The article sets how compensation is assessed when only part of a property is expropriated, whether land, or land with buildings and plantings, depending on whether the remainder is usable; the body bears demolition costs; and the owner may ask to benefit from an adjoining remainder.
Official text (Arabic)
This article has not been amended since the law was issued.
إذا اقتصر نزع الملكية على جزء من العقار فيتبع ما يأتي :
1 - إذا كان العقار المقرر نزع ملكيته أرضاً فقط، فتقدر قيمة مساحة هذا الجزء إذا كان الجزء الباقي منها قابلاً للانتفاع به وفق التعليمات الفنية المطبقة في المنطقة، أما إذا كان الجزء الباقي منها غير قابل للانتفاع به فتقدر قيمة كامل مساحة الأرض.
2 - إذا كان العقار المقرر نزع ملكيته أرضاً وبناءً وغراساً فيراعى اتباع الآتي :
2 /1 تقدر قيمة مساحة الجزء المقرر نزع ملكيته من الأرض فقط، إذا كان الباقي منها قابلاً للانتفاع به وفق التعليمات الفنية المطبقة في المنطقة في حالة عدم تأثر المباني والغراس.
2 /2 تقدر قيمة مساحة الجزء المقرر نزع ملكيته من الأرض فقط وما تأثر من البناء والغراس المقامة على هذا الجزء المنزوع، إذا كان الجزء الباقي من الأرض والبناء والغراس قابلاً للانتفاع به وفق التعليمات الفنية المطبقة في المنطقة، على أن تضاف قيمة تكاليف إصلاح وترميم الجزء الباقي من البناء إذا كانت قيمتها مساويةً أو أقل من قيمة ذلك الجزء.
2 /3 تقدر قيمة مساحة الجزء المقرر نزع ملكيته من الأرض فقط، إذا كان الجزء الباقي منها قابلاً للانتفاع به وفق التعليمات الفنية المطبقة في المنطقة، وتقدر قيمة كامل البناء أو الغراس إذا كان الجزء الباقي من أي منهما بعد اقتطاع ما يحتاج إليه المشروع غير قابل للانتفاع به.
2 /4 تقدر قيمة كامل العقار أرضاً وبناءً وغراساً إذا كان الجزء الباقي من أرض العقار بعد اقتطاع ما يحتاج إليه المشروع غير قابل للانتفاع به وفق التعليمات الفنية المطبقة في المنطقة.
2 /5 تتولى لجنة - تشكل من الأمانة أو البلدية المختصة والجهة صاحبة المشروع - تقدير قابلية الجزء الباقي من العقار للانتفاع به، وتحيل تقريرها إلى الجهة صاحبة المشروع لإحالته إلى لجنة التقدير لتحديد التعويض المستحق وفق الإجراءات المتبعة، مع إشراك مندوب (أو أكثر) من وزارة الزراعة في حالة كون الأرض زراعية.
3 - تتحمل الجهة صاحبة المشروع تكاليف هدم وإزالة الجزء الباقي من البناء إذا كان غير قابل للانتفاع به.
4- يجوز لمالك العقار طلب الاستفادة من الجزء الباقي من عقاره إذا كان هذا الجزء مجاوراً لعقار آخر يملكه بصك ملكية مستقل.
This is the official Arabic wording, the only legally binding version. We do not translate the law itself; the explanation below is ours. Official source: Bureau of Experts at the Council of Ministers
Article 18 explained in plain English
1. Land only: the value of the part taken is assessed if the remainder is usable under the technical instructions applied in the area; if it is not usable, the value of the whole land is assessed.
2. Land, buildings and plantings:
- The remainder of the land is usable and the buildings and plantings are not affected: only the value of the part of the land taken is assessed.
- The remainder of the land, buildings and plantings is usable: the value of the part of the land taken and of what is affected of the buildings and plantings on it is assessed, and the costs of repairing and restoring the remaining part of the building are added if they equal or are less than the value of that part.
- The remainder of the land is usable but the remainder of the buildings or plantings is not: the value of the part of the land taken is assessed, together with the value of the whole building or plantings.
- The remainder of the land is not usable: the value of the whole property, land, buildings and plantings, is assessed.
Who decides whether it is usable? A committee of the Municipality (Amanah) or competent municipality and the project owner, together with one or more representatives of the Ministry of Agriculture if the land is agricultural, which refers its report to the body for referral to the assessment committee.
3. Demolition: the project owner bears the costs of demolishing and removing the remaining part of the building if it is not usable.
4. Benefiting from the remainder: the owner may ask to benefit from the remaining part if it adjoins another property he owns under a separate title deed.
In practical terms, the owner is not left with remnants of a property that cannot be used. Anyone from whose property part has been taken can consult a lawyer specializing in real estate cases.
Practical example
Part of Faisal's house in Abha was expropriated to widen a street, and the committee decided that the remainder of the building is not fit for residence while the land remains usable. Compensation is paid for the part of the land taken and for the value of the whole building, and the project owner bears the costs of demolishing the remaining part.
Translated from our Arabic explanation with machine assistance. For guidance only; it does not replace advice from a lawyer on your situation.
How we write and review contentReal Estate Law lawyers: ask a specialist about your case
Describe your situation briefly and we'll suggest a lawyer who specialises in this law
Real Estate Law lawyers
Lawyers who handle this kind of case
Dr. Ali Al-Rubaie Law Office and Ittihad Al-Asr Legal Company
Mohammed bin Saleh Al-Qarawi Law and Notary Office, Riyadh
Frequently asked questions about Article 18 of the Saudi Eminent Domain Implementing Regulations
What if part of my land remains that cannot be used after expropriation?
The value of the whole land is assessed, or of the whole property, land, buildings and plantings, if there are buildings or plantings on it.
Who bears the cost of demolishing the remaining part of the building?
The project owner, if the remaining part of the building is not usable.
Who decides whether the remaining part is usable?
A committee of the Municipality (Amanah) or competent municipality and the project owner, with a representative of the Ministry of Agriculture if the land is agricultural.
Can I join the remaining part to my adjoining land?
The owner may ask to benefit from the remaining part if it adjoins another property he owns under a separate title deed.
More articles on Compensation for Affected Property and Partial Taking
The texts are reproduced from the official website of the Bureau of Experts at the Council of Ministers for reference; where they differ, the officially published Arabic text prevails. This content is not legal advice.